东莞：新购买力形成 房价小幅上涨

　　2013年统计数据陆续出炉，业内人士从去年的楼市情况，分析预测今年的楼市走向，普遍认为今年楼市将持续火热，房价继续小幅上涨。此外，随着新火车站开始使用、轻轨即将开通等利好消息进一步落实，石龙片区、临广片区等区域将成为今年楼市成交新的增长点。

　　关键词：房价

　　持续小幅增长 全年均价或上“9”字头

　　去年楼市成交火热，房价呈现上涨趋势，比前年房价上涨了近500元/平方米。今年房价将继续小幅上涨成为许多业内人士的普遍观点。

　　对于今年房价走势，许多人看涨。合富辉煌东莞市场研究部相关负责人认为，今年的房价将继续小幅上涨，涨幅将略高于2013年，预计在5%~10%之间，整体均价约在9200~9600元/平方米之间。该负责人介绍，近两年东莞地价的上涨较明显，将会推动房价自然上涨。此外，去年众多城建交通利好规划出台并落实，将会增长2014年房价预期；另外，深圳客、广州客将持续进入东莞，一定程度上推高东莞整体房价。

　　该负责人还表示，别墅和精装房的增多也将会推高今年住房均价的上涨，从新开工数据统计来看，预计今年东莞别墅供应量将略超过去年，预计全年别墅整体上市量将超过130万平方米，别墅的入市并且成交将在一定程度上拉高了全市整体均价。

　　关键词：土地

　　土地市场很火 开发商布局竞争白热化

　　去年东莞的土地市场很“火”，预计2014年土地市场将延续去年的火热，土地供应量还将继续增大。开发商也积极布局，对于临深片区等热点区域，将出现竞争白热化的局面。

　　瑞峰置业市场研究部相关人士介绍，因为政府重视“三重”项目建设，今年新增指标75%以上都用于“三重”项目建设，并且加大对建筑用地的整合力度；而随着东莞城区及热门镇区的土地开发程度趋近饱和状态，政府或将推地的眼光聚焦到拥有大量土地资源的二、三线镇区。

　　此外，由于对东莞市场的看好，更多的本土开发商的回归和外来房企的陆续进入，也将促使2014年的东莞土地市场供需两旺，尤其是随着东莞轨道交通的完善，临深片区等热点区域，将出现竞争白热化的局面。

　　关键词：购买力

　　新购房群体产生 刚需购房群体仍庞大

　　楼市火了一年多，刚需购房需求已经被消化殆尽？有业内人士认为，刚需购房群体仍然庞大，随着新的政策出台，新的购房群体产生，此外，随着品牌开发商进入二、三线镇区，当地的购买力也逐渐被释放。

　　从政策方面来分析，去年，国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅联合发出紧急通知，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。东莞市国土局也明确表示，“小产权房”不能转正，该政策让许多原来意欲购买“小产权房”的人，将会重新考虑购房方向，或会转为购买商品房。从镇区来看，去年10月1日，麻涌镇被正式纳入禁止自建房行列，意味着以后当地的原居民要解决住房问题，主要依靠农民公寓和商品房这两条途径。

　　瑞峰置业市场研究部相关人士认为，从长远来看，该政策能够带动楼市发展，主要是东莞镇区住民具有较强的购买力，叫停自建房区域范围的扩大将成为东莞未来房价上涨的一个诱因。此外，2013年东莞市出台新政放宽人才引进的大门和降低入户门槛，从长远来看，这项政策的出台将衍生出又一批新的购房需求群体。另外，单独二孩政策的影响下，不少人考虑将三房换成四房，多年积压的大户型产品成交或有所增长。

　　另外，从市场来看，瑞峰置业市场研究部相关人士表示，品牌开发商纷纷布局二、三线镇区，尤其是一些供应偏紧的镇区在新盘持续入市，在品牌开发商的影响力下，累积的当地需求将会被激发出来。

　　关键词：产品

　　别墅市场火热 小户型公寓升温

　　去年，在东莞刚需产品成交的火热烘托下，改善性产品和高端产品市场交投也十分热烈。

　　东莞中原地产市场研究部数据显示，2013年东莞别墅成交80.9万平方米，同比上涨32.91%，同比2011年上涨35.4%，近四年，东莞别墅市场呈现持续上升的态势，且近两年增速非常大。明年别墅产品供应量持续上升，预计明年别墅市场仍然火爆。

　　东莞中原地产市场研究部相关人士介绍，东莞别墅产品在品牌力强、区位价值升高、产品功能性升级及优化下、产品的性价比升高等优势支撑下，东莞别墅成交市场继续火爆上演。

　　另一方面，近段时间以来，小户型公寓产品投资热情升温，未来市场机遇良好。东莞中原地产市场研究部相关人士告诉记者，公寓项目所处地段区位优势发挥作用很大，2013年东莞城区公寓供需比出现剧烈下滑，供不应求使得区位地段好的公寓一经推出，就很快被抢购一空。该人士表示，随着东莞城镇化发展，商务住宅氛围的逐渐升温，城市综合体不断增加等诸多因素影响，城区公寓市场需求明显加大，目前公寓供应远远不能满足需求。显然东莞公寓市场供应已比较紧张，主动权已掌握在卖家手中，未来公寓市场投资机遇良好，高端公寓将更加抢手。