东莞：新购买力形成 房价小幅上涨(2)

　　关键词：区域

　　二三线镇区发力 一线区域房价上行乏力

　　二、三线镇区是今年楼市的主战场。去年二、三线镇区成交量大，今年不少二、三线镇区大量增加供应量，继续刺激当地购房需求，吸引广、深外溢购房者。与此同时，一线区域由于房价较高，购买力外溢周边镇区，房价上涨动力不足。

　　东莞中原地产市场研究部数据显示，2013年东莞住宅成交市场中，一、二、三线镇区分别以429万平方米、260万平方米、77万平方米纷纷创下历史新高。由于东莞市场环境明显较好，新增项目增多刺激市场成交。去年不少区域新增的优质项目增加，及部分加推的产品升级更大程度地刺激市场购买力释放。今年二、三线区域将继续增加供应量，刺激购房者入市，其中从莞高速途经的石排、企石、横沥、常平、樟木头、清溪、凤岗等镇区供应量发力明显。

　　从全市范围看，据东莞中原研究部对市场数据监测，测算预计2014年东莞住宅潜在新增供应约850万平方米左右，截至去年12月底，东莞住宅库存480万平方米，新增潜在供应加上库存量，2013年整体供应量接近1430万平方米，按照2013年的消化量计算，供需比超过了1.8:1，2014年的住宅市场供应量相当充足。

　　此外，东莞中原地产研究中心相关人士还介绍，2013年，一线镇区价格大部分涨幅在2%~4%间，价格上行乏力。

　　业内人士表示，一线镇区特别是南城、东城等中心城区房价相对较高，购买力被迫外溢周边镇区，一线镇区成交放缓，房价上涨动力不足，预计今年仍将持续这种情况。

　　预测

　　今年哪些区域最火？

　　深圳客继续入莞 临深片区房价上涨

　　近年来，由于一线城市政策调控逐渐加码、房价高企不下和供应逐年收紧等诸多压力，在东莞加快珠三角一体化发展的进程下，深圳客外溢逐渐增加使临深片区楼市成交火热。

　　东莞中原地产市场研究部数据显示，2013年临深片区住宅成交229.86万平方米再创历史新高，塘厦等临深片区外需拉动型项目逐渐增加，与此同时，也助长了临深住宅价格快速上涨。

　　去年，品牌开发商深入布局临深片区楼市，不仅仅在与深圳交界片区主打深圳市场，还进一步深入黄江等多个镇区，外拓深圳客到更远的镇区。预计今年主打深圳客楼盘将进一步增加，大量深圳客外溢东莞楼市，临深片区仍将是今年楼市成交的主力。

　　水乡片区兴起 广州客入莞购房

　　2013年，水乡片区崭露头角，由于区域靠近广州，交通的逐渐完善和价格洼地等因素，直接吸引广州购房者到东莞置业。今年，随着交通的接驳加强和莞深广一体化发展升级，在广深一线城市供应短缺、高价压力下，将极大地把更多的广深客挤压至东莞，外溢趋势很强。如中堂、麻涌等镇区，在去年就取得了很好的成绩。

　　随着交通的日益完善，水乡片区规划建设的进展，广州限购政策的继续，水乡片区价值洼地效应仍然明显，今年仍将有大量的广州购房者外溢进入东莞水乡片区，助推水乡片区楼市成交。此外，中心城区房价高，也有不少城区购房者外溢至水乡片区楼市，水乡片区楼市发展日益成熟，将成为继临深片区后的下一个热点区域。

　　新火车站启用 石龙、茶山成新热点

　　今年年初，新火车站正式通车，石龙、茶山等片区成为今年楼市新热点。东莞中原地产市场研究部介绍，交通的便利不仅直接能为大石龙片区房地产带来大量人流，也会通过推动经济和城市发展能够进一步培育房产市场需求。新东莞火车站就在石龙和茶山的交界处，随着新火车站的启用和地铁的完工，石龙及茶山的片区价值将得到重塑。而早在去年，就有不少开发商提前布局石龙、茶山片区，预计今年石龙、茶山楼市成交、房价都会有望上涨。

　　此外，此前由于惠州房价低，不少石龙购房者到惠州购房，而随着惠州出台取消“购房入户”政策，东莞客回流增加，也为未来石龙片区楼市提供了更多的购买需求。