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寻找杭州楼市潜力板块 青山湖部分别墅价格回到10年前 查看下一页

2014年04月24日 15:11 来源:浙江在线 参与互动(0)

  杭州楼市胶着多时,板块分化又趋明显。市中心以其无可复制的丰厚资源,时不时会制造点儿“独立行情”,在一些边缘化的近郊板块,销售已基本停滞的楼盘,则只能以具有震撼力的降价噱头来吸引市场关注。

  例如,同样是豪宅,武林板块的公寓产品仍有着堪称活跃的表现,武林壹号更摘得了杭州一季度销售金额排行榜桂冠,而青山湖的别墅却深扎在滞销泥潭。前阵子,板块内的青城山语间已将独栋别墅起价调低到5400元/平方米,价格几乎回到了十年前。

  楼盘“命运”的天壤之别,折射的正是板块禀赋与人气基础的巨大差异。

  像市中心、老城西、钱江新城这样的“黄金板块”,由于商业、教育、市政资源丰富,而新房供应又偏紧,房价便容易在淡市中保持坚挺。市场人气也相对稳定,楼市行情好时,板块成交量不会大增,行情弱时,成交量也不会大落。

  反观青山湖、银湖这样的“鸡肋板块”,虽然环境资源颇动人心,但配套的严重不足、交通的不便注定了这类板块难以笼络主流客群。在热市中,或许能借助盲目的购房热情,取得不错的销售成果,但一旦市场转冷,便又“原形毕露”,回归滞销盘的命运。

  而像之江板块这样的传统别墅板块,就豪宅市场来说,或许仍算得上“黄金板块”,在刚需市场上,却因为市场关注度的不足、价格竞争力的不足、适应于刚需客群生活需求的配套不足,更像是“鸡肋板块”。

  当然,“黄金板块”“鸡肋板块”都只是少数,杭州城市格局仍在塑造和完善过程中,在此阶段,楼市中最多的还是“潜力板块”。

  所谓“潜力板块”,通常都对应着宏伟的发展蓝图,有体量庞大的配套项目正在修建或即将修建,板块价值处于长期的向上生长过程中,即使板块内房产品在短期内由于市场气候不佳而销售不佳,甚至出现降价情况,但一旦市场企稳,这类板块也会率先回暖,价格重新上行。

  需要指出的是,对板块属性的判断不能一概而论,如果你只是想买套别墅当“第二居所”,偶尔度度周末,不指望它有多少增值,那么,青山湖板块的许多别墅,正是理想的目标。另一方面,即使是“潜力板块”,各楼盘的素质并不一致,即使你不在意短期的价格波动,也需基于对教育、生活等方面的考虑,谨慎挑选。

  而无论是什么样的板块,楼盘的品质、房企的信誉等这些与地段、配套无关,但与居住舒适度紧密相关的因素,都应该仔细评估。

  杭州第十四届人居展到来之际,时报房产将陆续对板块、热点楼盘进行分析和梳理,并推出《2014年杭州热点楼盘购买指数分析报告》帮助你选择适合自己的房子。本期《家周刊》,首先对杭州各板块进行了盘点,并筛选了五大“潜力板块”,为购房者选房提供了一个值得参考的范围和方向。

  

  淡市行情中杭州楼市板块分化规律:

  黄金板块最坚挺鸡肋板块易摇摆

  在淡市行情中,杭州各板块的抗跌性、稳定性各有不同,这种差异性归根究底源自各板块的城市关系、资源禀赋、供应结构等方面的不同。最“坚挺”的板块,无疑是聚集着最丰富资源的“黄金板块”,最容易“摇摆”的板块,则往往是人气基础不牢的“鸡肋板块”。

  这里,我们筛选了部分“黄金板块”和“鸡肋板块”进行分析,帮助购房者理解淡市行情中板块分化的“逻辑”。

  >>>黄金板块

  市中心

  稀缺地段价值无可复制

  如果要在杭州楼市中指出一个最“黄金”的板块,那非以武林广场为中心的市中心板块莫属。

  李嘉诚曾说过:“买房第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”可见好地段的重要性。一般意义上,好地段意味着交通便利、各种生活配套设施完善,学校、大型商场、休闲场所、医院等近在咫尺。不可复制的地段优势,让市中心板块毫无争议地成为杭州范围内最黄金的板块。

  随着城市的不断外扩,杭州市中心的可售房源已经越来越少,未来的可出让地块更是屈指可数。据悉,目前杭州市中心在售的项目仅有武林壹号、武林外滩、九龙仓·君玺、新华园、绿城·兰园、新湖·武林国际等,均价在40000-80000元/平方米。

  上述项目中,由两大杭州本土大佬——绿城、滨江联手打造的武林壹号绝对是最“黄金”的项目。该项目自2012年首次开盘以来,均价一直稳定在70000-80000元/平方米之间,房源的总价基本都在1500万元以上。

  相比之下,上个月开盘的九龙仓·君玺价格相对亲民一些。据悉,该项目首次开盘时的起价为37900元/平方米。不过,细算之下,即便是一套85方左右的房源,总价也超出了400万,非一般购房者所能承受。

  老城西文教区

  高端居住氛围非常浓厚

  除了传统的市中心板块外,老城西文教区也是杭州楼市的“黄金板块”之一。

  曾经的城西,汇集了绿城、坤和、南都、金都等老牌房企倾力打造的产品,汇集了杭州最早一批商品房标杆项目,汇集了当时杭州最有影响力的一批人。

  老城西文教区的经典,是“城西人”自己塑造出来的。此前,城西聚集了大批从事文化、教育、媒体和广告业的人士。他们也许不是杭州最富裕的人群,却是杭州最具影响力的人群。他们在居住过程中,塑造或影响了城西衣食住行的发展,让“城西生活”成为整个城市的一种标杆。

  虽然,随着杭州市区范围的扩张,西溪湿地的开发,各类高校的外迁,如今的城西已不如当年那般辉煌。但是即便是现在,桂花城、颐景园、德加公寓等都仍被认为是一代经典作品,仍有部分购房者愿意斥资购买其中的二手房。可见,老城西文教区的魅力所在。

  钱江新城一期

  恢弘配套成就杭州新贵

  说到目前的“杭州新贵”,那钱江新城必然榜上有名。而其中,又以已经初具规模的钱江新城一期为主。

  钱江新城一期核心区域,东临钱塘江,南靠复兴地区,西依秋涛路,北至钱塘江二桥、艮山西路,占地面积约15.8平方公里。目前已经颇具人气的万象城、市民中心等都在一期范围内。

  几年前,万象城的住宅部分悦府开盘,单价在28000-30000元/平方米之间;几年后,随着板块规划逐渐落实,该项目的价格最高达到50000元/平方米;目前,项目的二手房价格在40000元/平方米左右。与万象城情况相似的,还有周边的金基晓庐、新城国际、东方润园等几个楼盘,目前的二手房价格都与市中心部分新房价格相当。

  近年来,钱江新城一期核心区的新房已经越来越少,目前在售的仅有望江府,均价为43000元/平方米左右。

  此外,板块的“贵族”气质还可以从其配套上看出来。以即将开盘的高德置地广场为例,该项目未来将引入七星级酒店,堪称杭州最豪华的酒店,这样的配套,显然会为板块的“贵族气质”更添一笔。

  >>>鸡肋板块

  青山湖板块

  部分别墅价格回到十年前

  青山湖板块是杭州近郊低密度居住板块的代表,板块先后进驻了绿城、大华、郡原、中天等十多家开发商,可谓十分热闹。

【编辑:陈璞】
 
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