寻找杭州楼市潜力板块 青山湖部分别墅价格回到10年前(2)

　　不过，由于板块内配套严重不足，并且与杭州市中心距离过于遥远。对于绝大多数人来说，在杭州上班，却住在青山湖，很不“现实”。正因如此，过去，青山湖板块的诸多楼盘，通常都以“第二居所”的概念来拉拢购房者。

　　另一方面，近些年来，青山湖板块的排屋、别墅供应，一直处于饱和状态。

　　目前，板块内仍有湖光山社、锦绣钱塘、青山湖畔、郡原列岛花园、观唐骊景、西野风韵、青山湖玫瑰园、大山第、岛上、山湖印墅园等10多个别墅项目在售，是杭州近郊板块中别墅供应量最大的一个区域。

　　需求有限，而供应巨大，决定了青山湖板块别墅价格很难“坚挺”。在暖市行情中，板块内房价上涨缓慢，在市场调整时，又屡屡出现价格战。

　　就在今年3月初，青山湖板块的湖光山社独栋别墅6388元/平方米起价的广告出街，板块再次打破宁静，紧接着隔壁的青城山语间一周内闪电跟进，将在售三期大山第组团独栋别墅产品的均价降至5800元/平方米，起价仅5400元/平方米，直面肉搏。这样的价格，几乎已经回到了十年前。

　　可以说，青山湖板块是杭州别墅市场的“鸡肋”板块，这里有好山、有好水，却缺少好的配套，也不能够保值，缺乏别墅应有的稀缺性，收藏价值自然也就有限。正可谓“食之无味，弃之可惜”。

　　银湖板块

　　配套不足制约板块发展

　　近几年，随着大杭州概念的兴起，被誉为“杭州的西郊公园”的银湖板块，也越来越受到关注。

　　银湖板块的优势很明显，那就是景观资源丰富，另外，受益于交通的发展，从银湖板块前往杭州主城区也还算方便。但是，居住、商业配套方面的短板，决定了这个板块现在还只能算是“鸡肋”板块。

　　目前，银湖板块还没有已经投入使用的大型商业，商业配套主要依赖的是15公里外的富阳主城区和7公里外的之江转塘镇。

　　未来，板块内比较值得期待的配套主要有两个，一个是野风房产将打造的2万平米银湖商业中心，一个是位于九龙大道上的富春·硅谷。其中银湖商业中心将引进大型餐饮连锁、品牌超市等生活配套，富春·硅谷则是一个集合产业研发、高端写字楼、总部办公、配套商业、高层住宅、高端联排合院及别墅等产品形态于一身的城市型科技园。

　　客观而言，这两个商业中心的体量都不小，但就整个板块而言，这两个商业中心的辐射半径毕竟有限，对板块发展的整体推作用自然也有限。

　　可以预见，短期内，配套方面的不足，将继续制约板块的发展，很多对这里的自然环境感兴趣的购房者，或将因教育、购物的不便而止步。

　　之江板块

　　刚需客群对板块认同度低

　　作为杭州最有名的别墅聚集区之一，之江板块在景观环境方面的优势是不言而喻的，早期板块内诸多别墅项目所获得的成功，即验证了杭州富贵阶层对板块人居价值的认可。

　　但是，作为刚需板块，这里却是一个让市场犹豫的区域。目前，板块内的融科·瑷骊山、钱江BLOCK等不少楼盘面临着滞销难题。且滞销房源中，90平方米以下小户型占了比较大的比例。

　　究其原因，与刚需客群的生活需求相适应的生活、商业配套仍有待完善，另一方面，板块内在售的几个知名住宅项目的小户型房源均价都在16000元/每平方米左右，与同价位的桥西、三墩、城东新城等板块相比，刚需客群对之江板块的认同度明显要低得多。

　　汉嘉地产顾问副总经理陈焕春指出：“之江板块本身有自己的特点，它不是刚需板块，虽然现在有一些刚需项目和产品但是并不成熟，配套不完善，购房者对板块内的刚需产品认同度不高。作为一个以资源环境著称的板块，改善型还是主流。”

　　而在限购令、限贷令的束缚下，之江板块改善型产品的表现也不尽如人意。据了解，板块内的公元·沐桥、新帝·朗郡，虽已交付数年，但还各遗留了100多套现房在售，而这些房源，基本都为改善型产品。

　　杭州楼市仍在快速发展阶段

　　六大潜力板块值得期待

　　“黄金板块”供应量太小，“鸡肋板块”过于边缘化，都不能算是杭州楼市的“中坚力量”。在房地产业仍在快速发展的背景下，那些将兴未兴，有着可预见的美妙前景的“潜力板块”，才承载着市场主流需求。

　　这里，我们根据各板块的规划前景，优选出五大“潜力板块”进行盘点，并邀请汉嘉地产副总经理陈焕春、知名房产评论员大老哥进行了点评分析。

　　未来科技城

　　大城西的价值洼地

　　杭州未来科技城(海创园)是中组部、国资委确定的全国4个未来科技城之一，是第三批国家级海外高层次人才创新创业基地。海创园规划面积113平方公里，位于杭州市中心西侧，毗邻杭州西溪国家湿地公园和浙江大学，区位优越、环境优美、资源丰富、空间广阔，是浙江省十二五期间重点打造的杭州城西科创产业集聚区的创新极核。

　　2013年，淘宝城、杭州师范大学的入驻。高校和知名大公司的迁入，带来大量人口的同时，也激活了板块内的生活配套发展。另外，余杭组团中心医院(浙大医学中心)已经选址中国民俗美食村——仓前羊锅村；未来科技城第一小学、幼儿园已经完成方案设计；学军小学分校确定入驻未来科技城板块。银泰城确定入驻未来科技城，意味着板块的商业配套打造将进一步加速。

　　·专家点评

　　陈焕春：这是一个神奇的板块。由于政府引进了十分不错的产业，给这个板块注入了强劲的力量，产业带来了新生。板块内产品类型比较多，既有刚需又有低密度产品，目前来说也算是一个价值洼地。

　　大老哥：非常看好这个板块，潜力还是很大的。一个板块今后的发展前景怎么样，主要是看政府的规划。政府在板块的开发中起到一个主导作用，而且引进都是一些科技型的企业，符合未来产业升级的方向，这些企业的员工不管是素质还是收入都比一般的企业高，应该说是最有活力的板块。

　　钱江世纪城

　　商业产品多过住宅供应

　　这个板块有天生的地段优势，离钱江新城只有7公里，离奥体博览城只有6公里，离钱江新城基本上就是一江之隔。再加上杭州的发展就是面向钱江南岸发展的，基本上杭州千亿级的配套全部是向南倾斜的。

　　九堡大桥、庆春路隧道和青年路隧道，还有两条地铁线，全部是通向萧山。从这种市政配套和城市发展脉络来看，钱江南岸的机会无限。

　　·专家点评

　　陈焕春：这个从2013年启动商业等功能的建设，缺少住宅，没有形成板块的归属感和氛围。商业类的产品太多，住宅没有大规模供应。能被认同，可以吸引滨江和萧山的客群，如果不能，就比较尴尬。

　　大老哥：这个板块的发展也是符合杭州市沿江发展、跨江发展的方向。也引进了很多的企业总部，交通发展也比较快。但是目前这两个板块属于两个行政区划，在资源的调配、板块的规划上不能做到统一，这也可能是导致这个板块发展速度较慢的一个因素。

　　临平新城

　　与主城区的融合越来越快

　　作为余杭“五城一基地”之一，到2020年，临平新城力争初步建成，成为临平最大的金融贸易、商务办公、会议展览、商业购物中心。

　　临平新城东至东湖路和海宁边界、南至沪杭高速公路和星都大道、西北至世纪大道，是杭州接轨上海、融入长三角的门户和枢纽。

　　临平新城将打造以山水为特质，以文化为内涵，以绿色低碳为目标，融总部商务、商业金融、文化展示、旅游休闲、高端居住等于一体的品质之城。完善的功能定位，不仅要辐射周边乔司、海宁等地，还要吸引外来人力财力物力服务于新城建设。

　　·专家点评

　　陈焕春：临平新城分成几个板块，南苑是比较核心的区域，但是近几年临平山北凭借价格优势崛起。随着跟杭州的融合越来越快，以前杭州这边的客户比较少，以临平本地的客群为主，但是现在随着地铁的开通，来自杭州的客群比例有所增加。

　　城东新城

　　交通最便利的板块之一

　　杭州城东新城位于主城东部，是杭城的东大门，上海、宁波进入杭州主城的必经之路。根据杭州市城市总体规划，城东新城位于“一主三副六组团”总体布局结构的几何中心，南接钱江新城，东联下沙副城，是杭州实施“决战东部”战略的核心平台。

　　天然的地理优势，让城东新城迅速崛起，规划建设中的东站枢纽东西广场综合体，届时会有以之为核心的八大综合体建设运营，会有众多幼儿园、教育配套及医疗配套，并最终成为一个融合交通、配套与居住的现代且便捷的城市新东部。

　　·专家点评

　　陈焕春：是杭州交通最便利的板块之一，高铁、地铁、公交形成立体交通网络，城内还是城际交通都很便利。配套不需要担心，但是目前学区不确定，板块内产品同质化，大鳄较多，竞争比较激烈。

　　大老哥：规划比较好，是整个板块拆迁完后，重新规划和建设的。商业配套、学校配套是统一规划的，等建成以后，肯定是非常成熟的。还有就是出行非常方便。但是原来的居民离开后，新居民还没有入住，建设需要一定的时间，它的成熟需要一个过程，就像钱江新城一样。

　　北部新城

　　商业和教育配套都不错

　　杭州北部新城东依京杭运河，南连拱墅区，西接西湖区，北邻绕城高速，建设范围为余杭良渚街道绕城以内26平方公里区域，是杭州都市圈北部商贸物流中心，也是良渚文化和运河文化的汇聚之地。

　　根据规划，北部新城三面与杭州主城对接，区位交通优势明显，规划的地铁2号、4号、10号线穿越而过并设有站点，形成了较完备的公共交通路网。

　　目前，这里将以上塘高架、绕城高速公路网为骨架、重点建设区域“七纵七横”的框架性路网，今年开始重点建设“四纵四横”(四纵：储运路、杭行路、西塘路、勾阳路，四横：金昌路、康桥路、好运路、棕榈路)8条主要道路。

　　·专家点评

　　陈焕春：城北到市中心的心里距离大于实际距离，板块内供应也比较集中。虽然整个大城北有部分是属于余杭区的，但是现在拱墅区的教育资源也慢慢向整个板块辐射。

　　大老哥：这个板块规模还是可以的，引进的万达广场，商业配套和学校配套都比较好，但也和其他新兴的板块一样，面临着配套不完善的问题。目前，之前板块价值被透支了，年初的降价也算是对这个板块在价格上的一个回归。

　　钱江新城二期

　　具有丰富的资源优势

　　如果说钱江新城一期是杭州向东迈进的第一步，那么已经正式开工建设的钱江新城二期，则把城市东扩的步伐迈得更大——二期沿江扩容区块5.2平方公里的区域，将建设成为未来杭州高档商务楼群和江景住宅群的集中区域。

　　在钱江新城二期开工建设的众多项目中，交通配套和教育配套成为首先启动的重点对象。

　　另外，作为商住复合功能体，政府在二期区域内规划了大量的大型公建，包含文化中心、大型超市等项目。在这些即将投入建设的公共设施中，优质的教育资源起到了排头兵作用。

　　2009年5月，杭州高级中学钱江新城校区落址钱江新城二期东部地段。作为目前杭州城区占地面积最大的中学，在两年左右的时间里，将在钱江新城“克隆”出一个“新杭高”。它的投入建设将发挥名校的带动效应，推进钱江新城二期的快速成型。

　　据介绍，钱江新城二期共配置了8所幼儿园(共72个班)、4所小学(96个班)和3所初中(84个班)、一所高中。

　　·专家点评

　　陈焕春：二期在一定程度上可以看做一期的替补板块。一期没有太多的存量了，如果还有类似的需求，就只能去二期，在产品规划上二期很可能跟一期一脉相承。

　　大老哥：二期资源非常有优势，有江景资源和运河优势，而且钱江新城发展已经非常成熟了，二期再发展中完全可以借鉴完善钱江新城的发展模式。有和钱江新城同样的资源优势，但是也跟钱江新城一样需要时间来发展。