楼市控"高症":居住能否迎来"低密度时代"的到来(3)

　　业界观点

　　开发高层住宅应注重生态宜居环境建设

　　目前城市规划和高层住宅建设中，楼越建越高，小区密度越来越密，容积率越来愈大，已影响到人们居住的舒适和生活质量。

　　我认为，在目前市场形势下，房地产开发更应在精细化运作，注重产品细节上下功夫，围绕客户的最佳体验来设计产品和服务以达成溢价。坚持以诚信为本，力戒贪欲；坚守产品品质，质量为王;坚持信誉为本，服务取胜，而不是一味地追求容积率和利润率。这才是房地产开发的制胜之道。

　　做房地产要把建筑当成美，让人们享受。目前一些企业为了追求高利润率，则千方百计追求增加容积率。

　　容积率的制定需要综合考虑以下因素做出判断：建筑成本——建筑体量——建筑密度——建筑楼层——产品品质。就是说，建筑密度越大，越影响居住舒适性，最终影响的是产品品质。一般来说，良好住宅的生态环境有以下要素：

　　舒适：1空气清新，没有污染和臭味；2宁静，没有噪声；3丰富多采的绿化；4与水景亲近；5街道美丽而整洁；6具有历史文化古迹；7有利于人们散步的场所和空间；8有游乐设施。其中，人们对安静、空气、绿化这三要素最为关心，并列为舒适性的基础要素。一般用五个指标来衡量舒适度：1、居住密度；2、绿地面积；3、室外活动场所与设施标准；4、室外环境的噪声标准；5、日照。

　　方便：居住环境的方便主要依据下列因素：居住区内外交通的方便程度；公共服务设施的配套程度；服务方式、服务项目、服务时间的方便程度。

　　安全：居住区环境不仅要保重居民的日常安全，还要考虑在发生特殊情况时的安全，如火灾、地震等。

　　卫生：居住环境保持空气清新，对有害气体和有害物质的浓度要规定标准，尤其是水池二次供水的情况下，室外公共环境要清洁卫生。

　　美观：居住小区的室外环境主要取决于建筑群体的空间组合、建筑小品的装饰、绿化种植的配置方式、建筑立面处理和建筑墙面装饰材料与色彩的选配等。居住小区环境还应与其周围的环境有机的结合，给人以明快、淡雅、亲切之感，富于人情味、生活气息和地方风格。

　　所以，当极度追求增加楼高、密度、容积率的时候，就势必会影响到以上所说的生态环境要素，影响到舒适、方便、安全、卫生、美观等环境的宜居性。

　　人们买房子的终极目标是为了生活幸福。所以我们做规划、做开发，乃至不管做任何事情，都要以此为出发点。

　　城市是建筑群落与人文科学结合的大系统

　　石家庄是一个新兴、年轻的现代化都市，由于发展速度快，城市的建设在很多方面已经突破了原来城市的规划，城市的各功能区混杂在一起，搬迁、改造项目如雨后春笋般涌现。城市正在以城市中心为圆心的“摊大饼”的方式向四面发展着。在经历了多次的房地产调控后，石家庄开发过热、盲目开发的势头在逐渐回归理性，尤其此次国务院批复的石家庄《总规》中“转变城市布局结构，明确提出‘一河两岸三组团’的城市结构，由‘单中心’向‘多中心’转变，严格划定中心城区(老城区、东部产业区、正定县城、正定新区)，以及藁城组团、鹿泉组团、栾城组团规划建设用地边界，在中心城区与周边的藁城、栾城、鹿泉组团之间，组团与组团之间建成生态协调区……”；

　　总规对于石家庄主城区的新建住宅项目进行了双控，即一严控容积率不超过3.0；二严控建筑高度不超过75米；做开发的人都知道，以前，片区控规下把控建筑高度，在土地价格、建安成本、财务成本、运作成本等固定，住宅项目在满足日照的前提下，规划容积率是一个主要的盈利指标，也就是有的地块可以以超高层的形式满足容积率的要求，尽量多出些建筑面积，也就多卖些房子。但是此次一限高，有些地块将无法达到规划容积率，也就无法达到自己所预期的建筑面积。如果开发商想继续运作这个项目，只有降低利润空间并提高售价才不至于亏损，但是想提高售价势必要给房屋增加附加价值，消费者才有可能接受或认可，所以就对建筑本身的建筑风格、建筑色彩、建筑美观度、建筑五个立面、建筑材质、内部功能区划分、节能、高新科技的配套完善以及社区内外大配套等提出了更高的要求，将居住的舒适性、品质要求等集中起来反映了建筑的人文文化内涵。

　　总之，现代建筑一定要随着我们不同人群对于不同性质的房屋场所需求的不断变化而变化：不同人群的住宅具有不同的个性，不同类型的商业场所根据经营需求具有不同的形式，工业、商务场所也另有其不同的特点，就像人的五官、肤色、脾气、性格、智力、体重等各有其特点一样，而不会单纯地只以身高来标示某人。所以，我个人觉得，城市和城市的建筑应该向不同片区有不同个性、不同文化内涵的方向来发展。

　　合理规划建筑高度，还归城市本原

　　在现代经济学范畴，城市是一个坐落在有限空间地区内的各种经济市场——住房、劳动力、土地、运输等等——相互交织在一起的网络系统。经济发展需求带来了城市对投资的激烈竞争,政府致力于构建城市核心竞争力 ,提升城市品质。但目前部分城市建设走入误区,人们忽视城市作为人类高度文明汇集地的生活本原，导致建筑高度越来越高，建筑密度越来越大，空气不流动、热岛效应、汽车尾气和工厂排放废气严重，使其成为雾霾等污染的重点受害区。

　　《石市新总规》，为合理建筑高度指明方向

　　在以追求GDP增速和城市建设为政绩的年代，城市规划管理者面临诸多问题,如较长的城市建设周期难以保证政策的延续性,城市统一风貌难以形成，在控制新建筑如建筑风格、材料、色彩、高度等方面,缺乏统一引导原则与法定依据,易产生混乱。由国务院批复不久的《石家庄市城市总体规划(2011-2020年)》，是新中国成立以来石家庄第四版城市总体规划，其中“严控住宅容积率，新建住宅建筑高度在75米以内”。在加强城市的生态环境建设的同时，也为城市开发将由注重“强度”向关注“宜居”转变奠定了有力的政策方向。

　　利益与形象兼顾，是合理建筑高度的关键

　　曾几何时，追求容积率成为开发商的硬性指标，而高容积率带来的建筑高度，也充斥着我们生活的城市。环顾石家庄市区，连片的高层建筑，形成了高层林立的城市天际线。从好的方面看，这是一个城市向大都市行进的标志，但从居者微观的感知体会来看，前文所述的高密度弊端显而易见。开发商作为城市建设的主体，如何做到经济利益与社会效益的兼顾，成为有责任的开发公司的目标。天阳御珑湾的开发过程中，兼顾“城市形象设计”与“建筑控制策略”，在其超过100米楼间距的开阔主景观带上，打造15000平方米的“西班牙皇家公园”示范区，使省会中轴线第一舒适大宅成为这个城市美好形象的一部分。

　　还归城市本原，摆在城市建设者面前

　　在中国的城市已进入同质化的今天，打造自身特色是根本，而最重要的就是还原城市的本原——宜居、舒适、合理建筑高度，从美学角度审视我们的城市。当今城市特色的形成，取决于现在的建设者们如何利用现有条件，发挥现代科学技术的作用，使之完美地结合起来，延续并发展。从人本生活、建筑美学的视角，就城市形象定位、城市高度规划、城市天际线布局、城市建筑色彩塑造，并进行多元、系统、超前的规划和有效的实施，是摆在城市建设决策者面前的一项事关当代、维系未来的重要使命。