“钱荒”的中国房企海外举债“自救”(2)

　　财务状况堪忧

　　在专家看来，国内房企海外举债，无疑凸显了房企在国内的窘境。

　　记者了解到，目前，房地产商集体对国内房地产市场保持悲观态度，楼市下行风险正在一步步被“坐实”。

　　记者从标准普尔发布的相关报告中了解到，未来3年内，中国可能会在信贷增速放缓的情况下实施广泛的结构性改革，以使经济换挡至更可持续的增长速度。这将收紧房地产开发商的融资状况，抑制需求，并制约房价上涨，导致房地产开发商的经营环境整体上更具挑战。

　　标准普尔信用分析师钟良指出，一些地方政府已开始推出购房退税或补贴，以刺激或稳定住宅市场。“但这些措施难以显著提高房地产市场的需求，这是因为上述益处可能不足以抵消信贷状况趋紧条件下房价下跌的风险”。

　　记者还从多家机构处了解到，目前购房者的入市信心尚未恢复，“观望”情绪弥漫。购房者的“观望”直接导致了销售业绩下滑，多数房企正面临高库存的困境。中国房产信息集团数据显示，截至8月底，北上广深4个一线城市的库存量分别增长了30%、25%、42%、25%，4城的库存消化周期分别达到18个月、11个月、13个月、20个月的历史高位。库存压力大意味着企业回款周期延长，这直接导致了上市房企经营性现金流紧张。

　　随着国内房企的财务状况的逐步公开，房企的“窘境”也跃然纸上。截至8月28日，包括招保万金四大地产巨头在内的115家上市房企晒出了中期“成绩单”。虽然上半年房企营收总体依然呈上升趋势，但净利润不升反降，行业呈现增收不增利的局面。

　　更让人担忧的，是上市房企的真实负债率水平的全面高企，已经接近峰值。其中表现尤为明显的，是那些作风激进、以高周转进行规模扩张的房企，在去化艰难的当下，资金危机更是凸显。

　　仔细研究发现，截至8月28日，115家上市房企整体资产负债率并没有太大变化，从去年63%微增至今年中期的63.9%，看似平稳，但剔除预收账款后的负债率水平却明显上升，从去年的56.8%上升至2014年58.3%。

　　不仅如此，更多房企的净负债率水平已超出安全警戒值。2013年上半年，这115家上市房企中净负债率超过100%的有27家，而今年同期这一数字已达到42家。净负债率高企的房企不仅包括资金链紧张的中小房企，也有像保利地产这样的房企巨头。保利地产半年报显示，公司上半年净负债率已高达118.8%，居四大巨头之首。而除了万科净负债率微降之外，其余三大房企的这一指标均呈上升趋势，其中招商地产的增幅最大，从去年的23.%增至今年的41.2%。

　　不仅如此，部分扩张激进的房企资金链状况更是让人捏一把汗。去年至今，在一线城市疯狂拿地、高速扩张的福建房企净负债率普遍居行业前列。例如，屡屡在京沪两地高价拿地的泰禾集团，上半年净负债率已从去年同期的192.7%飙升至今年的482.7%，增幅惊人。

　　“在目前的市场环境下，谁都不好过，最终要看谁能熬。”某知名房企高层对媒体透露，今年房企销售成绩单的背后，真正考验的是开发商能否通过低成本的融资渠道储备“粮食”，熬过行业冬天。