青岛：跨海造城库存“压顶” 成交冲高后续乏力

　　大规模旧城改造以及大青岛计划带来大量土地供应 数十万套库存是楼市面临最大问题

　　青岛，一直以来都以其“红瓦绿树、碧海蓝天”的帆都风光闻名于世，其知名度甚至还超过山东的省会城市济南，就连其楼价也超过济南不少。作为中国著名的旅游度假城市，这里曾经活跃着外地置业者，在青岛买房度假一度是外地人眼中的生活时尚。作为山东“唯二”的执行过限购的城市之一，青岛限购政策取消也是走在全国前列的，在限购政策取消后的一个月左右，记者探访青岛楼市，发现市场并未表现得很热情，在淡定的气氛中成交略有回暖，但即使加上新近出台的限贷政策放松，业内人士也认为，因为有巨大的库存压力，青岛楼市仍未迎来可以乐观的局势。

　　文/图：记者 刘丽琴

　　与不少城市相比，青岛取消限购政策显然更加谨慎小心，从8月1日部分放开限购到9月1日全部放开，青岛用了一个月的“测试”时间。这样缓步开放的节奏，在各地松绑频发如浪潮袭来的大环境下，显得小心而稳妥。不激进，不落后，恰当地调节了目前青岛房地产市场存量大、去化慢的尴尬。与政策的小心翼翼相对应的是，楼市的反应也是不温不火。

　　豪宅盘“宠辱不惊”

　　作为市中心区的豪宅盘中海紫御观邸的销售人员，碰到限购限贷取消的大利好，小高却显得非常淡定，楼盘目前在消化项目的收官产品，基本是215~300平方米的大户型单位，这个青岛曾经的单价地王项目现在入市起步价在400万元以上，2011年项目开盘时正遇上限购政策，但这并不妨碍项目的销售，2012年单价最高达到2.6万元/m2，目前均价在2万元/m2左右。经历过限购到限购取消，小高觉得，政策对买家的影响并不如想象中的大，这里的买家基本都是改善型置业，有各种方式解决购房名额的问题，而且选择一次性付款的也比较多。

　　作为城内身价最高的海景豪宅，近期大部分项目的销售状态依然不见太大起色。三面环山，一面望海的海信依云小镇是记者见到的人气最旺的海景豪宅盘了。记者到达项目时，项目的销售人员正忙着CALL客和带客参观，因为刚刚推出一批优惠单位，加上限购取消的利好，销售人员们正在大力游说手中的客源过来看楼，对于记者这样的“踩盘客”实在无暇顾及。据悉，项目7月成交20套左右，而8月成交则有50多套了，从这个数据来看，限购取消后效果明显，可以用“成交翻番”来形容，而9月开始人气一直在上涨，成交也在攀升，但项目依然在不断推出优惠折扣，虽然均价在20000元/m2以上，但价格在15000元/m2左右的单位也不少。

　　与依云小镇有点忙碌的景象相比，定位更高端更豪、离海更近的海信天悦，基本可以用门可罗雀来形容了。海信天悦是海信地产2011年推出的高端产品，位于海景资源最好的东海路，周边临海的地块都是早年海信地产拿的，作为本土成长起来的发展商，在获得土地资源方面自然有先天的优势。这个高端海景豪宅可算是青岛楼价最高的楼盘之一，均价在50000元/m2左右，小高层价格约3.5万元/m2，目前在售的以180平方米以上的大户型为主，项目销售人员表示，因为入市门槛相当高，限购取消前后项目的销售和人气变化不明显。

　　“刚需”盘供需两旺

　　与豪宅盘的宠辱不惊相比，“刚需”盘就活跃多了，位于李沧区的中海国际社区目前均价在1万元/m2左右，以两房和三房为主。项目负责人告诉记者，从统计数据看，今年1~7月成交量同比去年下跌了30%，而1~8月同比则减少了20%，可见自限购取消后，8月成交量增长了约10%。同一区域的保利茉莉公馆近期成交量也上升不少，记者在现场见到，因是周末搞促销，现场人气很旺，看楼客以年轻夫妇居多，项目也是以85~130平方米的“刚需”和“首改”产品为主，目前均价在10000元/m2左右。据项目销售负责人介绍，项目以本地客源为主，60%是周边客户，很多是首次置业者，因此受限购影响不算大，不过限购取消对市场的提振作用还是在楼盘有所体现，8月最后一周成交量增长了约20%。而相距不远的保利叶公馆10月正要推出新一期产品，项目负责人表示，限购取消后来访量确实日渐增多，而且大家有对楼市回暖的预期，因此对价格的接受程度也有所提高。　　

　　成交冲高后续乏力

　　根据青岛网上房地产监测的最新数据显示，青岛市部分放开限购的8月，青岛市新建商品房共成交10545套，总成交面积105.38万平方米。这是青岛自今年以来新房成交量首次超过万套关口，也是新房成交面积首次突破百万平方米。

　　而在青岛全面取消限购的9月，青岛新建商品房共成交10469套，虽然较8月略降，但仍是年内月成交量第二高。其中，受惠于限购取消，低价跑量楼盘集中的西海岸新区以2444套的成交量，排在全市新建商品住宅成交量的榜首。

　　限贷松绑后的10月，青岛新建商品房共成交9969套，环比9月小幅下跌5%，而去年同期，新房成交量14613套，新建住宅成交量13108套，当时是青岛楼市历史上成交量最高的一个“银十”。新建商品房成交量在10月再度跌到万套以下，也说明，即使限购取消，限贷放松，让楼市释放了一批购买力，但冲高后续乏力。

　　买房故事

　　海景房，每个青岛人心中的梦

　　青岛的房地产发展轨迹与其得天独厚的海景资源息息相关。市区靠海边的一线海景房卖完了？那就向内推进发展二线、三线海景房！市区内的海景资源开发殆尽？那就去“更遥远”的西海岸开发海景房！

　　可以说，海景房，是不少青岛人心中的梦。从事律师工作的赵先生很庆幸自己早早买了房，而且是一步到位买了套大户型，他在2008年在崂山区买了套海景复式单位，单价不到8000元/m2，总价160多万元，而现在这样的房子单价至少超过3.5万元/m2，总价要七八百万元。“楼价涨得挺快的，现在我是买不起这样的房了。”所以赵先生又去海南买了套海景房。

　　手里有点闲钱的刘女士最近买了套小户型海景房。“今年西海岸新区获批后，我就十分看好这个区域的发展，那边不少楼盘房价本身不高，现在买比较划算。”而程小姐则放弃了购买海景房的计划，考虑在未来有地铁的李沧区附近买套房子。她的工作单位在拥有海景资源的市南区，但“单位附近的楼盘价格都超过2万元/m2”。