青岛：跨海造城库存“压顶” 成交冲高后续乏力(2)

　　政策回顾

　　2011年1月30日

　　青岛开始实施限购政策：在青岛市辖7区实行住房限购措施，对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手房)。

　　2014年8月1日

　　青岛限购局部松绑，黄岛、城阳区全面放开限购，市内三区（市南区、市北区、李沧区）、崂山区144平方米以上新房、二手放开限购。

　　2014年9月1日

　　青岛全面取消限购。

　　专家视点

　　旧城改造“释放”大量供地

　　数十万套库存“压力山大”

　　青岛房地产业内人士明确表示，以当下青岛楼市的供需情况和市场表现来看，限购松绑对于青岛房地产的整体带动作用有限。

　　如果仅从数据上来看，2011年受限购令影响，需求难以入市，成交量确实骤降，但2012年就开始回升，2013年更是增幅明显，这三年半的成交量变化已经证明，限购与否并不是导致市场转变的主要因素。青岛限购松绑，未必能让目前低迷中的楼市快速逆转，而限贷放松助力会更大，但仍要看执行的力度，因为青岛的库存压力之大前所未有，快速跑量仍然是下半年的主旋律。

　　青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江接受记者采访时表示，要了解解限对青岛楼市的影响，必须对整个青岛楼市的发展历程有个大致的了解：2008年以前，青岛楼市的供应量是严重不足的，每年楼市成交量不到5万套；2008年以来青岛大规模启动旧城改造，改造棚户区、搬迁旧厂房、工业用地转为开发用地，因此2008年~2011年，青岛土地供应放量，楼市供应也放量，导致成交量逐步攀升直至超过年成交量过10万套，从2010年~2013年的成交套数来看，分别是100295、86997、94764、119852套，限购令出台确实对楼市快速上涨的趋势有一定缓阻作用，2011年成交量立即下降，但楼市上行发展的势头仍然不变。

　　然而，与此同时，供应量也在以更快的速度增长，2011年大约库存量在10万套左右，2013年就达到了20万套左右。根据去年青岛统计局的数据，在建工程量有5000多万平方米，至少还有50万套左右的供应量会上市，可以说，青岛楼市的库存压力将会前所未有的高。在这样的压力下，限购、限贷取消，就算成交会放量增长，楼价上涨也会很困难。

　　房价点评网青岛高级分析师张斌也表示，目前青岛市场的主要问题就是库存较高，主城区供求比例尚可，库存主要集中在规划新城区域。东西北三个方向在同时拓展新城，但是因为宏观经济环境和配套跟进等问题，造成大量的新增库存。

　　青岛限购启示录

　　房地产不可能无限

　　“透支”城市大发展利好

　　青岛房地产的快速发展是因为正赶上城市大发展的状态和阶段，因此，即使限购令出台，也不能阻止其上行的脚步，而供求关系状态的变化会让市场自然调节，即使限购取消，市场也难以迅速有起色。由此可见，人为干预的效果有限，还可能带来各种难以预料的副作用，不如遵循市场发展的规律，让供求关系自然调节。

　　记者在采访中见到，青岛正处于城市改造和快速扩容的阶段，随处可见的是火热建设中的新开发楼盘，尤其是在旧村改造的区域内，大规模的楼盘比比皆是，而在城市中心区，老旧的街道和房屋正在等待焕发新的光彩，拥堵的交通，的士司机千篇一律的抱怨，都显示出这个城市在经历着新旧交替，扩容发展的阵痛，就像全国很多城市一样，青岛也有一个前景无限的宏图大志规划目标，按照《山东半岛城市群总体规划》，山东将建设济南、青岛两个超大城市，2020年人口将达到800万和1200万人。而青岛、黄岛、红岛三城一体联动发展的大青岛计划正在日益清晰浮现。

　　业内人士认为，这样宏大的发展计划没有50年都难以形成一个框架，但人们对于前景规划的向往总是要先于实际发展的脚步，表现之一就是越炒越热的房地产市场。从城市快速发展、房产价格迅速飙升的状态下，尝到了资产增值甜头的人们食髓知味，总是以无比的热情投入到有前景的区域，比如有新区规划利好的西海岸，目前正成为青岛成交量最大的区域，在限购取消后就脱颖而出。事实上，西海岸新区由于库存压力比较大，近期以来，低价跑量的情况比较明显。克而瑞数据统计，9月份，西海岸新区新建商品住宅每平方米的成交均价为7138元/m2，较8月份的7838元/m2，降了整整700元/m2。

　　应该说，城市快速发展之下，房地产市场因此受益，同时，房地产的发展对城市发展的重要性也是不容回避的问题，即使从中国经济整体来看，房地产行业依旧在中国经济中占有重要的地位，短时间内无法改变，当站在总体经济上看房地产行业的时候，就会理解中央和地方政府的政策。

　　对于限购政策，有业内人士直言这是房地产发展史上的一个“怪胎”，通过限制的手段来弥补政策的疏漏。但是随着限购松绑，市场又进入了新的博弈状态。今年青岛松绑限购以后，购房者的表现比过去任何时候都更加理性，除了心理因素以外，购房需求和投资需求的减少也占了一部分原因。城市发展的利好透支不可能是无限度的，房地产市场继续往后走，会从以前的大起大落、一路高歌，逐步变为平淡。

　　青岛楼市松绑

　　上演“跑得快”

　　当地楼市点评

　　今年，青岛的楼市持续低迷，购房者观望气氛浓郁，这让房企回笼资金完成年度任务指标变得异常艰难。在经过了大半年的成交低迷之后，青岛楼市迎来了政策性松绑，8月1日，青岛有条件放开限购，经过一个月的运行后，9月1日，全面放开限购，随后，央行和银监会联合发布通知，家庭首套房贷款最低可执行七折利率，虽然这一新政落实起来比较困难，但是却对扭转人们的市场预期有一定的作用。

　　可以说，政策已经达到空前利好，然而，房企的压力却丝毫没有减少，为了尽快回笼资金，“以价换量”成为开发商的主要策略，因此，“金九银十”青岛的房企之间上演“跑得快”游戏，低开、降价、大赠送，促销手段花样百出。

　　综合青岛的楼市来看，基本上是一线房企在“领跌”，在放开限购的西海岸板块，万达释放出了“起价5700元/m2，均价6200元/m2”的消息，几乎一夜之间刷爆了青岛人的微信圈，万达的低价开盘取得了劲销1500套房子的好业绩，也让周边的房企陷入了更加难卖的境地。从万达率先降价之后，青岛各个板块都冒起了价格战的硝烟，在放开限购的城阳区板块，鲁商·泰晤士小镇以3900元/m2的消息再一次刷爆了微信圈。而在主城区新都心板块，去年相邻项目是14500元/m2，万科则打出了12345元/m2的价格，抓住了不少消费者的眼球。在主城区老四方板块，秀兰·禧悦都项目则以8500元/m2的价格开始蓄客，直接拉低了该区域均价两千多元。另外，保利、华润、越秀等国内知名房企也纷纷加入了降价大军。

　　进入第四季度，去库存仍然是房企的头等大事，因此“降价跑量”的销售策略将持续进行，当然，政策的利好也给了开发商不少信心，当青岛有几家银行宣布将执行央行的房贷新政时，不少开发商认为楼市回暖的窗口也快要打开了。