杭州：松限之后忙于去库存 楼价继续博弈探底

　　“出来混，

　　迟早是要还的”

　　杭州，这个东部经济发达省份的首府城市，她拥有的不仅是美不胜收的西湖，还有像一线城市那样的发展潜力，在地产界人士眼里，“二线城市，一线楼价”是他们对杭州楼市的定位。

　　杭州楼市曾经不是一般的“牛”——在四年前的2010年前三季度，杭州房价以21064元/m2的成交均价成为全国楼价最贵的城市，比“榜眼”、“探花”深圳和北京的单价分别高出一两千元，而且同比涨幅达到57.68%，楼价领涨全国，可谓牛气冲天。随后，限购限贷开始实施，时过境迁，杭州楼市在今年经历了不是一般的“惨”——2014年1月，杭州房价在连续上涨13个月后首次出现环比下跌；2月底，城北楼盘德信北海公园开启了“全国第一跳”，接着同区域又有两个楼盘跟进降价；3月开发商“屏住呼吸”；4月“悲伤”来临，降价延伸到全市各板块；5月到7月，楼市在“跌跌不休”的道路上渐行渐远。从1月到8月，杭州整体楼价由18208元/m2降到15669元/m2，连续4个月领跌全国70个大中城市。从风光无限的领涨到一蹶不振的领跌，楼价甚至跌回到比四年前大涨之前更低的水平。杭州楼市这个过山车一样的跌宕轨迹，生动地诠释了“出来混，迟早是要还的”江湖定律。

　　本版文/图：记者 王荔珏、邹峻

　　抵达杭州采访的时间是在这个城市全面解除限购后不到半个月。从位于城市东端的萧山机场穿越主城区，一路往城西的余杭新区进发，随处可见整片整片的楼盘或者在建工地，这在中国的大城市里似乎已经是一个固定的场景。

　　杭州这座婉约优美充满诗情画意的城市，除了环西湖的核心圈限制盖楼外，外围全是密密麻麻的楼盘。我们采访的第一站余杭区，以前并不属于杭州城区，是近几年才与另一个新板块萧山区一起纳入到大杭州的范围。余杭之所以声名在外，更主要的原因在于它是“藏富”之地——在华尔街上市创造了有史以来最大融资规模的阿里巴巴，总部就在余杭，我们驱车经过阿里总部淘宝城所在的未来科技城板块时，沿途两侧的楼盘几乎是呈队列之势，连广东的地产商万科、雅居乐、富力、合景等，北上杭州拿地也被阿里大佬的气场所吸引而云集于此，有的房企甚至在附近一拿就是几幅地。

　　充满活力的省会城市

　　为何调整得如此彻底？

　　杭州楼市的外来购买力以浙江本省为主，民间资本丰厚、藏富于民是一大特点，杭州几乎是这些资本的唯一投向地。浙江人都以在杭州有套房为荣，“你在杭州买房了吗？”是人们一句口头问候语。但自从今年2月杭州出现“全国第一跳”，随后引发大幅降价潮后，有关楼市泡沫、风险甚至“崩盘”的言论无不把杭州楼市作为例证之一。为什么在这轮限购中，杭州楼市会调整得如此深刻？

　　戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光在接受记者采访时分析，杭州楼市成交掉头向下是从2011年开始。当地人一直有这样的说法：“杭州是浙江的杭州”，这里是大量富有的浙商热衷置业之地，加之彼时“炒房团”肆意炒作，杭州楼市一飞冲天“领涨”全国。保守估计在杭州买房投资的30%以上是外地买家，而一旦限购就等于减少了三成买家。而剩下的70%本地买家里又少了改善型客户，可见限购对杭州楼市购买力的削弱有多大。今年以来整体经济大环境不佳，私企的日子更难过，浙商们的投资趋保守，加上民间借贷链条出现危机，骨牌效应之下令更多人不敢也无力买楼。所以说，“水喉关了”才是杭州楼市降温的根本原因。

　　截至限购放松前，大杭州的整体均价大约下降了10%，其中市中心比最高位时跌了5%~10%，外围地区则跌了15%~20%。

　　松限之后忙于去库存

　　楼价继续博弈探底

　　即使在放松限购和限贷之后，当地的地产专家大多还是作出“杭州楼市形势依然严峻”的判断。首当其冲的压力是巨量的库存，2013年9月底杭州库存约10万套，而2014年9月底楼市库存已经突破14万套，短短一年的时间库存就已经增加了4万套。

　　从这个数据中我们可以看到，目前杭州楼市的供需矛盾已经相当突出，而第四季度，在成交回暖的情况下，开发商会加大推盘力度，更多的新房源将会入市，杭州存量房数量将更为“可观”。楼市需要更加有力的成交去库存，预测接下来的一段时间杭州楼价仍有一个博弈探底的过程，会有楼盘以更低的价格出货。

　　经历9月继续领跌后 杭州楼市终于缓过一口气

　　10月成交强势反弹 创64个月以来新高

　　今年7月29日，杭州楼市迎来了局部限购松绑，3天后日均成交比松绑前上涨了近八成；8月29日，限购全面解禁，解禁第一天，杭州市(包括萧山、余杭在内)迅速迎来成交上扬，签约量达到482套。然而，只有当“松限”的激情褪去，真正的市场常态才会显现。合富辉煌（中国）浙江公司开发研究中心总监陈洁认为，短期冲高的原因主要是由于限购调整前累积的成交单在松绑后集中补备案或补网签所致，但此举并没有带动新增成交，因此冲高后只能回归常态。

　　今年9月，杭州住宅均价为15212 元/m2，环比下跌2.16%，跌幅仍居全国十大城市首位。

　　到了10月，杭州楼市在经历了长达一年的市场降温、价格大幅度下跌后，在解除限购和松绑限贷的双重政策刺激下，成交量持续上升。10月杭州市区新建商品房成交12671 套，环比上升 23.6%，同比上升51.7%，为今年最高，创近七年同期新高，并创下2009年7月以来64个月的历史新高，仅次于2009年5月和6月的成交量。10月杭州市区新建商品房成交均价15166元/m2，环比微跌0.3%，总体走势平稳；同比上涨5%，位列近五年倒数第二位，仅高于2013年10月。

　　10月底杭州市区新建商品房可售房源达139998套，市区新建商品房可售房源在连续上涨7个月后首次下降，回落至14万套以内。

　　亲历杭州，那些标志性事件……