库存压力仍然巨大 2015房地产业须提前适应新常态(3)

　　总体而言，密集救市政策的推出对于缓解市场恐慌、避免房价硬着陆有着积极作用，可以有效防止楼市崩盘。但是在住房投资收益过低、住房供给相对过剩的大环境下，即便政策强力刺激，房地产市场也将风光不再。

　　提前适应新常态

　　尽管综合各项数据的判断来看，2015年房地产业总体形势较2014年将有所好转，但地产业所面临的形势较之前几年已经发生了实质性变化，整个行业的“超黄金期”已经一去不复返，房地产业也应提早认识新常态、适应新常态。

　　首先，住房正式告别绝对短缺时代。到2012年年底，中国城镇和农村人均住房面积分别为32.9平方米和37.1平方米，而根据国民经济和社会发展2012年统计公报，到2012年年底，中国的城镇人口为71182万人，可以得出，官方统计在内的城镇住房存量面积为234亿多平方米，这也是不包含60多亿平方米的小产权房。按照这个数字，加上小产权房的面积，城镇存量房的面积差不多在300亿平方米，人均真正住房面积应该超过了40平方米。

　　此外，房地产增量供应也发生了变化，按照未来10年中国城镇化的步伐，每年的房地产投资只要保持15%的增速，新房竣工量只要达到5亿平方米，就完全可以满足城镇化新增人口的住房需求。

　　更重要的是，楼市的最大需求群体，70后、80后也已经提前结束了置业高峰期。经济学家马光远在接受中国商报记者采访时认为，“未来人口结构的变化也将使房地产业面临新变化，到了2017年，预计中国人口绝对数量将出现减少。未来二手房交易会逐渐成为市场的主流。”

　　在马光远看来，房地产业将面临“四大变局”。首先，80%以上的城市住房供应已经严重过剩，除了几个一线城市、热点城市、一小部分的省会城市，住房库存的消化周期已经到了红色警报线，一些地方的库存甚至需要消化至少10年。

　　“此外，宽松货币政策不可能重现江湖，2008年实施了前所未有的‘宽松货币政策’，导致货币大投放和居民的恐慌性购房，这个大背景目前是不存在的。”马光远如是分析。

　　更重要的是，过去多年来一直助推房地产业蓬勃发展的资金也正在逃离房地产，2013年房地产到位资金增速26%，而在2014年前9个月的增速只有2.3%。

　　马光远还表示，“过去的买房炒房者都变成了卖房者，这将是房地产市场最大的变化。看不到这个变化的，都没意识到死亡的逼近而仍然做着狂欢之梦。”

　　尽管房地产业在新常态下面临新变化，但马光远认为房地产业在中国经济的支柱地位依然没有发生根本变化，“就城镇化而言，房地产的产业周期并未完结，房地产行业从长期来看仍然是中国最值得关注的行业之一。经济周期、货币周期、人口周期以及财富周期决定了未来五年房地产出现全国性价格大幅回落的可能性并不大。”

　　此外，马光远分析，随着房地产市场将从卖方市场逐步向买方市场转换，房地产行业的集中度和竞争性将加强，地域分化明显，并预计房地产也还会迎来调整。2017年后，房地产行业将进入高危期。