越秀地产：物业租金回报率是关键(2)

收益率难题需要克服

　　然而，类似做法在2006年下半年后走到尽头。当年7月，国家外管局、商务部、发改委等部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，严格限制境外公司收购内地物业，通过将商用物业转移到境外以求降低税费的做法也因此被“堵死”，包括万达、华润等公司试图模仿越秀模式在港上市的计划相继“搁浅”，内地资产证券化的发展一度陷入停滞，直至2011年才重新转暖。

　　2011年4月，长江实业旗下的汇贤产业信托在香港上市，成为全球首只以人民币计价的房地产信托投资基金。2013年7月，开元酒店基金成功在香港上市，成为内地上市的首个酒店信托基金。2014年7月，方兴地产旗下金茂投资以商业信托的模式上市，这意味着从2006年至今的9年时间里，在香港资本市场完成资产证券化的内地项目仅有3个。

　　在内地交易市场，资产证券化的发展步伐更为缓慢。直至2014年5月21日，由中信证券发起的“中信启航专项资产管理计划”正式在深交所综合交易平台挂牌交易，这也是最近10年国内首单股权版REITs。随后，海印股份与苏宁云商也分别通过专项资产管理推出各自的资产证券化方案，REITs在内地才开始出现加速发展的势头。

　　“虽然去年以来，内地资产证券化有了实质性突破，但不可否认的是，这类产品距离真正意义上的REITs仍有不少距离。”黄国钧表示，首先，2014年发行的几个REITs均为私募型，主要针对的是大户或者机构投资者，这不仅会让其在流通性上存在不足，同时也会导致其融资规模受到限制，对后续基金规模扩大带来约束；其次，这些产品设计方案市场化程度也有所不足，像苏宁与中信的物业就是全部或者部分由自己租赁以保证收益率。而在国外，投资者更看重的是基金管理者的物业运营能力。

　　此外，双重征税问题至今依然没有获得解决，导致上述REITs的回报率难以提高。以中信启航为例，其优先级预期基础收益率最低为5.5%，仅略高于五年期定期存款，而越秀房托的成功很大程度上得益于其较低的税务成本，因此出台相关的税务优惠政策刻不容缓。

　　亿翰智库房地产行业研究员魏峰说，目前我国利率仍高，而从美国REITs产品收益率来看，通常也就5%~7%左右。另一方面，开发商的产业地产运营能力普遍较弱，难以在较长时间内保证提供较高的收益率。

　　第一太平戴维斯中国估值及专业顾问服务部董事甘启雄也认为，提高收益率是确保REITs成功发行的关键。

　　■ 梅 静/文