经适房被一房二卖 律师巧施计诉讼保全"保住"房子(3)

　　期限未满

　　合同是否有效？

　　经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。《经济适用住房管理办法》第三十条明确规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”。

　　同时，地方司法文件《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条规定：相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。

　　“靳女士与宋先生签订经济适用房买卖合同是2008年4月11日之前签订的，且在第一次诉讼期间涉案房屋已经满五年具备上市交易条件，所以依据这份《意见》，该经济适用房买卖合同应当认定为有效合同。宋先生应当依据合同约定办理房屋过户手续。”孙律师称。

　　汪女士是否是善意取得？

　　善意取得要同时具备三个条件：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　“根据我国《物权法》，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”孙律师解释道：宋先生与汪女士早就相识，汪女士也知晓宋先生的经济适用房买卖情况，因此汪女士在购买不动产时主观上不是善意的。另外宋先生与汪女士之间房屋买卖价格明显偏低，低于市场价格，这不符合善意取得的客观要件即以合理的价格转让。依据这两点，宋先生与汪女士之间的买卖行为不适用善意取得制度。

　　靳女士是否该代位赔偿？

　　《合同法》第七十三条规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。”

　　孙律师认为，本案中因为宋先生出现“一房二卖”违约，即便房屋已经过户到靳女士名下，靳女士是否需要支付剩余房款，以及买卖双方之间是否存在或者存在何种债权债务并不确定。既然债权债务不确定，汪女士起诉到法院要求行使代位权也无从谈起。

　　“另外，宋先生是因身体健康原因一时未能要求靳女士付款，并不当然构成怠于行使到期债权，汪女士行使代位权的条件不成就。汪女士仅能向宋先生主张返还购房款。” J195