30万买套房只能住27年 济南小产权房乱象调查(2)

　　“锦绣川水库附近的村里，有很多小产权别墅，我就在那买了一套。”就职于经十路上某大型企业的俞先生说，村委在小产权房交易过程中有利可图，一些别墅就建在了水库边上。最近的仅仅距离水面百米，而且没有合法的手续。“我前几年买这套别墅花了80万元，现在想想有点后悔，害怕哪一天真的被取缔了。”

　　对于这个问题，不少市民与卖房中介都表示，《不动产登记暂行条例》中提出，集体土地所有权和宅基地使用权等10类不动产权将列入统一登记范围。未来能否让小产权房“合法化”？哪怕多交点钱补上相关的手续，也比这样一直处于“走钢丝”的状态好得多。

　　记者调查：

　　小产权房并无“产权”，使用期到易吃“官司”

　　在采访中大众网记者注意到，市民反映比较集中的问题，主要是针对小产权房使用期到了，房子的归属问题。是续交一定费用继续住，还是将由卖方收回房屋？显然，二者都存在一定的争执。

　　为了弄清“小产权房居住到期后到底归谁”这个问题，大众网记者随后专门采访了济南市律师协会法律援助与公益委员会委员、山东齐鼎律师事务所主任律师李晓燕。李晓燕分析说，首先小产权房并不是法律概念，而是人们在社会中形成的一种约定俗成的称谓。所谓小产权房，是在农村集体土地上的建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用。因此小产权房从根本上并没有产权，不受法律保护，更没有房产证。

　　李晓燕说，其次是使用时间，住宅用地建房，使用期一般是70年。然而小产权房并无法律依据，具体使用时间要看双方的约定。之前也有很多案例，由于小产权房使用期问题导致对薄公堂。如果严格来讲，农村集体土地使用仅限于村集体成员，因此这种小产权房买卖本身就属于无效。在判定时，原则上要由村集体收回土地，并退还购房金额。但购房者已对土地上的房屋进行了装修等附加变动，没办法原样退还。这时候一般将由评估机构对房屋进行评估，然后退还购房者部分的市值房款。

　　这样看，市民在购买小产房时的确需要谨慎。不仅房子使用期时间较短，使用期到了也容易吃上官司，并且难以收回全部市值房款。

　　专家建议：

　　小产权房市场太庞大，分类处理是出路

　　日前，山东省国土资源厅不动产登记管理处负责人明确表示，小产权房并没有产权，因此不应过度解读新出台的不动产登记条例。新规是通过登记更好地保护公民的私有财产，对各种不动产有个统一平台，国家通过这个平台更好地掌握不动产总体的状况，但不能登记任何不合法的东西。