售房乱承诺留下违建“后遗症” 政府管理是关键

　　在“最牛违建”曝光后，北六环一别墅小区业主林女士家的儿童房不得不停工了。林女士抱怨说：“开发商自己在小区里也有别墅，是他们家带头盖，我们才敢跟着盖的”。

　　“在违建现象比较多的商品房小区中，除了开发商卖房时暗允业主自建这个因素外，开发商自己在小区建违建，给其他业主起到‘示范’作用的现象也不少。”对于目前新建小区违建形成的原因，昨天，京城一位物业公司老总陈言（化名）向记者细述了违建泛滥的三大“引擎”，其中，特别提到了开发商“率先垂范”的作用。不过，他也指出，这样的开发商，主要是一些中小开发商。

　　售房乱承诺留下“后遗症”

　　从1998年开始从事物业管理工作的陈言，服务过的小区有十几个了。说到一些小区违建之所以能“星火燎原”，陈言认为最大的“引擎”是开发商销售时胡乱承诺客户，给入住后留下“祸根”。

　　“比如顶层赠送露台、一层送花园等。有了开发商的承诺，入住后，业主就加盖。到那时候，开发商的态度往往是模棱两可。而物业公司，一般是没法跟开发商对抗的，因为项目是开发商给的，几年内的维修要开发商支持，空置房的物业费也要开发商给。面对业主加盖，有的开发商直接告诉物业，‘你们处理，别找我。你要是有本事让业主别盖。要是制止不了，也是你们物业的问题。’所以物业这时候只能表面扛扛，物业公司是服务企业，没有执法权力，扛不住就算了。”陈言说。

　　他还提到，开发商也知道这些承诺不合法。所以一般只口头说赠送，不写进销售合同。

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　　房山区芭蕾雨悦都小区，几乎每一栋楼都有私自搭建的阳光房。在今年本市严厉打击违法建设专项行动以来，该小区10多户阳光房已陆续拆除。然而在约谈加盖违建的业主时，多名业主表示，买房时销售员已承诺可以加盖阳光房，算是买房赠送面积。但对此，开发商方面予以否认。

　　开发商自己带头盖“违建”

　　“2002年左右，我在东三环一个小区的物业公司做。这个小区是一家外地开发商进京做的第一个小区，当时，开发商卖房对内部员工有优惠，结果从老板、高管、部门经理到销售员都在小区的一期买了房。入住后，开发商老总率先在自己顶层加盖了一层。物业公司根本管不了。之后，小区的其他业主也在顶层陆陆续续建了一些阳光房，物业公司只能睁一只眼闭一只眼。”据陈言介绍，之后，那个小区建了好几期，但就一期违建现象最多。

　　陈言还介绍，在商品房小区刚刚兴起那几年，开发商在自己建的小区里“留房”的现象很普遍，其中一些开发商认为这是“自己的地盘”，带头私搭乱建。不过，这样做的开发商，中小开发商较多，大公司会好很多。

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　　北京的永泰小区开发商自己把楼顶的设备机房改成小单间，然后包给个体户，个体户再出租。北六环一别墅小区，开发商把自己购买的别墅打通，中间加盖三层，变成连体豪华别墅。

　　“有本事的人”胆子大

　　陈言说，在一些小区中，只要有条件，一层、顶层的业主都想加盖，这很正常，谁不想让自己家的房子大一点？但因为不合法，一般业主都不敢盖。最开始带头盖的，除了开发商，还有各种“有本事的”，不管有权、还是有钱，反正都是物业公司管不了，或者不敢管，或者管了会给企业找麻烦的。

　　“这些人胆子都很大，能量也都很大。2006年左右，在北四环一个小区，当时有业主投诉，邻居在楼顶加盖。我们去现场查看，还没回到办公室呢，老总电话就打过来了，说这个事儿他直接负责，他负责的结果就是房子顺利建起来了。”

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　　根据相关部门透露的数据，北京市221个低密度居住区，也就是一些别墅、豪宅社区中，有173个存在不同程度的违法建设，占到了整个社区数量的近80%。为什么别墅违建多，除了有空地、有条件外，别墅的业主“非富即贵”，胆子大也是一个重要原因。

　　解决之道

　　政府管理是关键

　　“在南四环一个小区，我在的时候，小区里根本没有违建。为了不让业主违建，我们当时下了很大力气，关键是开发商和物业一体，也很支持不许违建。第一，开发商设计房子的时候，就不设计露台；第二，销售的时候，开发商明确告诉业主不许建违建；第三，装修的时候物业加强管理，发现违建，马上制止，找到开发商，开发商也不允许，态度很坚决。”

　　陈言认为，其实这里面有三方对违建有责任：开发商，物业，政府。只要三方一致，违建就不可能建得起来。其中，最关键的是政府。“政府态度坚决，谁敢胡来？发现一个处罚一个，罚到不敢再做，违建也就没了。”本报记者 李海霞