防空地下室割成车位出售 “20年或长期”被指违规

　　核心提示

　　8月23日，家住上饶市五三大道“三清城小区”的业主委员会主任林都顺向新法制报记者反映，自2009年起，有三四百户业主购买了江西三清房地产开发有限公司(简称“三清房产”)所开发的商品房，随后，该开发商将人防工程地下室分割成200多个停车位先后两次拍卖给小区业主，并且每个停车位业主都以7万至8万元竞标获得20年使用权或长期使用权。之后，开发商却无人对防空地下室管理和维护。众多小区业主多次质疑开发商非法出售防空地下室使用权。

三清城小区的防空地下室

　　□ 业主：

　　防空地下室被分割成一个个车位

　　8月23日，在林都顺引路下，记者来到该小区的防空地下室，扑面而来是一股难闻的臭气，人防地下室被划分为一个个停车位，就连人防工程安全通道都被开发商设计成停车位。地下室内有大量积水和一些下水道的污物。林都顺说：“从2010年以来，开发商将这个人防地下室拍卖给业主做停车库，至今为止开发商从未妥善管理和维护过。”

　　“没有管理只是表面现象，但小区停车却是最难的事，有的人买了4个车位却没车停，有的人有车却没停车位，而人防地下室停车位竟被开发商出售了。”业主李小玲气愤地说。林都顺告诉记者，2010年，开发商第一次擅自通过拍卖的方式将人防地下室停车位竞拍给业主，此次竞拍有的业主获得了某个停车位的长期使用权，并签订了购销合同，售价7.8万元；2011年，开发商聘请了拍卖公司，将人防地下室停车位又一次进行拍卖，有的业主以8万至10万元不等获得了20年使用权和长期使用权，记者还看见一位业主以13万元拍得一个停车位的长期使用权，而业主拿到是收据不是发票。林都顺还说，开发商通过两次出售防空地下室停车位多达200余个，而开发商只收钱，并未对人防地下室的防空设施进行管理和维护。

　　林都顺向记者出示了多份业主通过上饶某拍卖公司与三清房产开发商竞拍防空地下室停车位获标《成交确认书》和《地下车位使用权合同》，并出示了一份购买三清城地下车位部分业主明细单，记者计算了一下，共有97户。一位戴姓业主对记者称：“这只是购买人防地下室停车位一部分业主名单。”

　　□ 物管：

　　开发商卖车位致管理难收费难

　　2010年，三清房产原先派驻的三清城小区物业管理混乱，特别是小区的保安、卫生环境、维修等三项事宜一点也不负责。由于业主与三清房产矛盾重重，2012年6月27日，小区推荐了业主林都顺为该小区业主委员会为主任，并到上饶市房管局备案成立了上饶市三清城小区业主委员会。今年1月，小区业主委员会通过公开竞聘，最后上饶市佳涵物业管理公司(简称“佳涵物业”)进驻三清城进行物业管理。

　　佳涵物业总经理程渊接受记者采访时说：“我们刚进驻三清城，人防地下室就‘水漫金山’，而人防地下室被开发商当成停车位出售，维护及管理费用本应由开发商承担，但开发商至今都置之不理。”

　　程渊称，人防地下室停车位管理混乱，造成部分业主无法停车，物业公司不得不从物管费中拿出钱来购买24台水泵，对人防地下室进行维护，至今已贴补7个月，每个月的人工、电费、维修设备等费用高达1.2万元。对此，物业公司多次向开发商索要维护防空地下室的费用，却被告知物业公司若能把剩余的40多个人防地下室停车位卖掉，才给物业公司部分经费。程渊无奈地说：“开发商将停车位出售了，小区业主停车难，由此导致管理难收费难，这样无形中就产生了业主与物管之间的矛盾。”

　　□ 开发商：

　　只拍卖车位的租赁权

　　对于三清房产将人防地下室分割成200多个停车位拍卖给小区业主是否合规，8月24日，记者致电三清房产总经理张少岩(音)，他称：“该公司在停车位拍卖之前，就已经向小区业主公开张贴了有关停车位20年使用权拍卖公告、拍卖规则、拍卖清单(车位销售图)和拍卖会特别约定等相关宣传资料，公司并没有欺骗小区业主，而且公司还向上饶市人民防空办公室(简称‘市人防办’)依法取得了防空地下室‘平时使用证’，公司是按规定利用人防地下室的，公司与各业主也签订了拍卖合同。”

　　当记者提出人防地下室使用权是否可拍卖20年或长期等使用权时，张少岩则称：“公司拍卖地下室的停车位是指拍卖停车位的租赁权，而该小区有些业主对管理意向认识不一致，所以导致业主有异议，而且地下室停车租赁权是可以拍卖的。”

　　张少岩还称：“《成交确认书》和《地下车位使用权合同》上注明使用权限20年或长期是工作人员出现的笔误，且工作人员在组织文字时确实有不完善的地方，所以公司出现这种情况是有过错的，理应承担责任。”

　　□ 人防办：

　　开发商违规将追责

　　8月25日，上饶市人防办纪检书记刘东生表示，我国《人防法》规定，用于人防建设的工程所有权是国家的。考虑此项国有资产是由多种投资主体进行投资建设的，遵循“谁建设，谁管理；谁管理，谁受益”的原则，投资者可以对其进行管理和使用，享有收益权，对防空地下室的停车库临时租赁是可以，但对其进行20年或长期等使用权拍卖是属违规的。

　　刘东生还称，根据业主反映和市人防办调查，三清房产开发的“三清城”防空地下室存在维护管理不到位和违规出售、长期出租等行为。对此，市人防办已于今年5月28日下达了四条违规整改通知即：一是要求将违规人防临空墙拆除作为平时汽车通道使用；二是要求整改违规出售、长期出租防空地下室停车位；三是要求整改防空地下室地面严重积水；四是要求捋顺防空地下室停车位的管理等问题。在7月份市人防办工作人员到现场督查时发现，三清房产对以上整改只是敷衍检查，并非符合整改要求。8月22日，市人防办又下发达了另一份整改通知：按照5月28日下达的整改通知要求逐项逐条落实到位；立即停止违规出售、长期出租防空地下室车位行为；并于8月28日前，开发商向该人防办提供原公司已出售或出租防空地下室拍卖停车位的有关全部详细资料。

　　刘东生对记者说，核发给开发商的防空地下室“平时使用证”有效时限到2012年12月30日止。因该开发商未经年检，所以防空地下室“平时使用证”就已经失效了。对此，市人防办已对开发商作出了相应处罚，还将按照现行有关法律法规追究开发商相关责任。新法制报◎ 文/图 记者徐晓明