新民晚报：厘清“以房养老”4个模糊概念

　　9月13日，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

　　随着房价的不断上涨，房子已成为目前多数中国家庭最重要的一笔财产；养老，则是越来越多“银发一族”面临的最重要的问题。两个“最重要”的关键词相重叠，难怪信息一发布，便如一石激起千层浪，引起了社会各界的强烈关注和热烈讨论。

　　“‘以房养老’就是政府不管养老，要老百姓拿自己房子养老……”“房子抵押给银行，要是房价上涨，不是吃亏了？”事实上，俗称“以房养老”的住房反向抵押养老保险，既具有吸引力，又因为是新生事物，所以有些概念还比较模糊，亟待厘清。

　　1 不是养老政策 而是金融服务

　　国务院的意见一发布，网上就有了各种各样的解读：“对于普通屌丝来说，30岁开始贷款买房，30年后，60岁的时候还清贷款退休，然后把房子抵押给银行来养老。等自己挂了之后房子给收走。原来工作一辈子，就是为了租个房？”“‘以房养老’，怎么看都像是一项坑人的政策。”

　　这些完全是误读。事实上，“以房养老”并不是一项养老政策，而是一种金融服务模式。在国外，“以房养老”是一种成熟的金融养老方式。老年人住房反向抵押养老保险，又称“倒按揭”，发源于美国上世纪八十年代，随后日本、新加坡以及一些欧洲国家纷纷效仿。主要内容是指老人把已经付清贷款的房子抵押给金融机构，金融机构通过综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发放给房主一定数额养老金，房主去世后，房产归金融机构所有。

　　所以说，“以房养老”只是一种金融产品，为老人提高晚年的生活质量，提供了一种新的选择，完全自主、自愿。举个例子，一对65岁的夫妇在上海内环有一套100平方米的商品房，抵押给银行，夫妻俩可以继续住在自己的房子里，每月领取1万元。如果老人能够活到85岁，20年总共能从银行获取养老金240万元。按现在的物价水平，应当说生活品质还是不错的。85岁以后，老人如果不在了，房子归银行，相信银行也有利可图。本市一家银行负责人介绍说，如果在抵押期间房价上涨，老人的收益还会相应提高。

　　有人认为，推行“以房养老”意味着“养老不靠政府”，这也是错误的。现在的职工缴纳养老保险，退休后仍可以领取养老金，而且水平将不断提高。住房“倒按揭”后获取的养老金和社保部门发放的养老金，是两回事。

　　2 “70年土地使用权”不是障碍

　　业内还有一种普遍担心：“以房养老”的最大障碍是“70年土地使用权”。通俗地说，我们的房屋目前最多只有70年土地使用权，实行“以房养老”，最后房屋转到银行手里时，土地使用权没有几年了，银行愿意吗？

　　事实上，对“70年使用权”的问题，《物权法》第149条已经给出了答案：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。不过，广大业主的心上还悬着一块石头——住宅建设用地续期后，是否支付土地使用费？2007年，《物权法(草案)》提交十届全国人大五次会议审议时，提出的设想是：这个问题关系到广大群众的切身利益，需要慎重对待，目前不宜作出规定；届时，可以根据实际情况再作慎重研究。

　　对此，在当年的法规草案审议中，有代表提出，对于以市场方式取得有限期土地使用权的住宅，立法可以考虑在土地使用权到期之后自动无偿续期。

　　“可以肯定的是，试点‘以房养老’，‘70年使用期’本身并不是障碍。”全国人大代表、中国社会科学院法学研究所民法室主任孙宪忠说。

　　金融界专家建议，希望有关部门能够尽快完善70年土地使用权到期后的细则，如续期是否要缴费等，这样才能让银行在这条创新道路上走得踏实。

　　3 金融保险技术手段可防范风险

　　金融创新需制度保障，上海的快速老龄化，有目共睹；越来越多市民拥有房产，也是不争的事实。“‘以房养老’将会成为一种新的养老方式，其中必然涉及金融服务方式的创新和制度突破。”全国人大代表、上海富申国有资产评估公司董事长樊芸说。

　　假如，有一家专业养老服务机构跟老人签订了“以房养老”委托协议，将老人的房产抵押给银行，取得资金按月支付给老人，直到老人去世。在这个过程中，养老机构是要承担风险的，假设老人“以房养老”的预期时限是20年，老人如果非常长寿，超过了20年预期，怎么办？

　　“保险公司的精算服务和托底服务，可以比较可靠地防范风险；目前，无论是评估公司、还是保险公司都能提供相应的精算服务。‘以房养老’，金融保险的技术手段不是问题，如何提供制度保障，让老人、银行、保险公司都能放心大胆去做，才是关键。”樊芸说。

　　“创新‘以房养老’所涉及的金融服务方式，需要时日；如今多元化的养老需求和社会经济发展水平，都已让这种创新成为可能。”樊芸说， “以房养老”有了国家层面的政策导向，银行、保险公司才有可能接手这项新业务，才有可能共同推进一种与养老产业密切相关的金融服务创新；同时，政府监管也会让老人的合法权益得到保障——起码，不是任何养老机构都可以从事“以房养老”业务，资质审批必不可少，日常监管也必须十分严格。

　　金融机构还面临一个风险，就是房价下跌怎么办？业内专家指出，从国际上的经验来看，政府会成立专门的担保或保险机构，用资产证券化、保险产品等风险缓释工具化解房价下跌的风险。

　　4 比租房卖房等养老方式更有归属感

　　早在2003年，国内就有人提出“以房养老”的概念，但一直难以推进，中间有观念问题，也有操作上的困难。比如，上海市公积金管理中心2007年就开展了“以房养老”的方案研究和试点，但6年来仅成功6例。

　　为此，有金融界人士提出：“以房养老”不如“租房养老”。老人可将房屋出租，租金用于补贴入住养老院的费用。房屋产权仍属于老人自己，今后可以留给子女。

　　时下，也有老人选择“卖房养老”，他们以大房换小房，或者将市中心的住房卖了之后再到郊区买房，将差价用于养老，还有一些老人索性卖房后入住养老院。

　　这几种方式，其实都是广义上的“以房养老”，各有利弊。相比之下，“倒按揭”的方式有其优越性——老人可以不必更换住处，在熟悉的家中养老，更有归属感。

　　如何发展“以房养老”，上海也即将迈出实质性的步伐。9月12日，“倒按揭”养老金融产品业务研讨会在上海银行大厦举行。与会专家认为，上海是老龄化程度较高的城市，同时也是建设中的国际金融中心，加快“倒按揭”等创新产品的推出，有利于盘活老年人特别是有房空巢老人的现有房产，为老人多提供一种养老选择。

　　专家呼吁，像“倒按揭”这样在国际上比较成熟的金融产品，想要顺利在中国落地，除了金融机构愿意先行先试之外，还有待于相关法律法规和政策措施的出台和完善。

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　　多数人首选家庭养老

　　从今年6月开始，上海市人大内务司法委员会组织开展了一次关于老龄事业的问卷调查，一共回收了4376份问卷，涉及5个群体，其中，市人大代表401份、区县人大代表1556份、社区老年人779份、网络562份、社会公众1078份。调查结果所呈现的一些问题值得关注。(记者 邵宁 姚丽萍)