清华大学教授：养老金至少得提前25年准备

　　陈杰试图把“以房养老”作为一项公共政策创新案例来看待，解读政策主导者力推此举的深刻意义。在他看来，“以房养老”，尤其是“反向按揭”模式的“以房养老”，不可能适用大多数老年人，只可能是面向少数老年人的一种市场化选择，让这些老年人多了一个以货币化实物资产改善养老生活质量的选项而已。

　　这项政策，金融的意义大于养老的意义。它最直接的作用，就是能盘活住房存量，使大批闲置资产，转化成活起来的金融资产，增加金融市场流动性。从历史上看，上世纪90年代从福利分房到货币化分房，就是一个金融深化的过程。

　　国务院日前全文颁布 《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出 “开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

　　一时间，“以房养老”再次成为社会各界关注焦点。网上有不少人担忧，认为政府此举是为减轻统筹的养老金负担，加之这段时间不断有来自政府或政府背景的专家提议延迟退休年龄和提高领取养老金门槛，确实让人们难以不对此有所联想。

　　对此，上海财经大学教授陈杰认为，担心政府不管养老是不必要的，因为拥有自己住房的老人大多数经济条件较好，本身养老压力相对就较小，而经济条件不好、资产不多的养老压力最大，他们离开不了政府主导的基本养老保障制度。陈杰试图把“以房养老”作为一项公共政策创新案例来看待，解读政策主导者力推此举的深刻意义。在他看来，“以房养老”，尤其是“反向按揭”模式的“以房养老”，不可能适用大多数老年人，只可能是面向少数老年人的一种市场化选择，让这些老年人多了一个货币化实物资产以改善养老生活质量的选项而已。

　　在中国，“以房养老”的最大阻力来自家庭内部。子女不愿意父母放弃房产。尤其房价快速上涨，增值预期很高，很多房产非老人独立自有。老人主观上也不愿放弃房产，想把房子留给子女。简单说，卖房的动力几乎没有。再加上，房价风险、利率风险、老年人房屋产权难以确权，以及70年产权规定等，银行等金融机构，对此也缺乏动力。

　　既然如此，为什么不仅仅是中国，许多发达国家都推“反向按揭”的“以房养老”模式呢？陈杰直言：这项政策，金融的意义大于养老的意义。

　　它最直接的作用，就是能盘活住房存量，使大批闲置资产，转化成活起来的金融资产，增加金融市场流动性。

　　从历史上看，上世纪90年代从福利分房到货币化分房，就是一个金融深化的过程。中国M2/GDP的比值从1995年的100%突飞猛进到现在的190%之多，很大一部分原因，正是住房、教育、社保进入市场，被货币化、金融化。1998年个人住房按揭的出现，更是创造了大量直接就业机会、推动GDP增长。“反向按揭”一旦做起来，可以大大刺激金融衍生产品，比如直接触发资产证券化，保险更加开放，甚至与自贸区试点结合，或许还能加快利率市场化和人民币自由兑换。

　　更加有意思的是，这次政策一出来，许多地方政府积极性很高。陈杰揣摩，其中的奥妙在于——它有利于城市更新。比如市中心的老房子，使用价值不高，但市场价值很高，拆迁或征收代价太大，现在老年人如果愿意抵押给银行，银行可以再转售给地方政府，旧区改造难度自然大大减少。市中心土地资源，可以被一次又一次再开发和循环利用。

　　从美国经验来看，目前国际上主流的反向按揭产品，一直存在局限，且非常复杂，光是付款的类型就多达5种以上，约束条款眼花缭乱，老年人看得云里雾里，存在不少恶意欺诈的案例。再加上财务成本不菲、公平定价难等，近期，美联储费城分行的最新研究表明，“反向按揭”在美国老年人的市场份额，最乐观也只能达到5.5%而已。

　　那么我们现在推行“反向按揭”的实际意义在哪里？陈杰表示，未来需求会有较大迸发，供给意愿也将提高。

　　随着这几年房地产市场调控，社会上逐渐已经有预期，未来房产增值不可能像过去十年那样出现狂飙突进的景象。与此同时，随着80后独生子女父母进入老龄化，养老矛盾日益突出。 80后又是一个工作竞争十分激烈的人群，自身生活压力大，为此，陈杰相信，会有越来越多的80后独生子女，愿意接受父母将房产去反向抵押为自己养老的做法。

　　陈杰透露，目前，中国老年人持有的住房资产总值约在14万亿元左右。平均到每户老年人家庭，约有价值40万元的住房资产。这大概相当于2012年城镇全部居民平均家庭可支配收入至少7倍多、老人家庭可支配收入的8倍，“只要14万亿中的1%被盘活，就能带来巨大空间”。(记者 龚丹韵)

　　就这样走进养老院

　　83岁的胡海章于1991年退休后，曾在上海老年基金会发挥余热，其间考察了不少养老院、临终关怀所，“跑进去一股老人味，人都歪头歪脑，看了就心里难过，觉得是没办法才去养老院”。然而胡海章未料到，多年以后的今天，他自己也会在养老院度晚年，但过得很开心，连节假日都不愿随子女暂住。

　　乍一看，以为是俱乐部

　　胡海章已经在逸仙敬老院居住两年零四个月。走进他的单人间，完全就像一个家：墙上挂满古典字画，窗口盆景郁郁葱葱，小书橱、小冰柜、实木躺椅一应俱全，床正对的墙壁上，挂着已经过世的老伴的大彩照，床头的墙壁，贴着黑白交错的全家福，书桌上放着笔记本电脑，看得出主人正在浏览新闻。

　　“这里当然是家咯，我要在这里住一辈子呢。”精神矍铄的胡海章在躺椅上边摇边谈。

　　这家敬老院的投资人冯强，早年是医生，后转战房地产业。十多年前上海社科院MBA课程上，老师说养老将是未来新兴产业，冯强听了十分心动，结果成了养老产业的第一批试水者。

　　目前冯强在上海已拥有六家养老院、一家护理院。冯强最大一个手笔是今年新开张的 “协和颐养院”，其硬件环境几乎颠覆记者对养老院的想象：占地3万多平方米，绿化繁盛，拥有825张床位，入住标准从七人房、五人房、双人标间、一房一厅到两房两厅，各种房型都有，所有房间全部朝南。

　　倪老伯夫妻俩都是72岁，刚在这里住了1个多月。 60多岁时倪老伯第一次中风，之后都依赖老伴和家庭保姆。然而保姆换了无数，没一个满意。今年看到协和颐养院广告，说可以先试住3天，倪老伯老两口怦然心动。未料这一试，就不肯走了，一下子付足5年40万元左右的钱，连陪同的女儿都动心，这里有健身房、游戏室、图书馆、会议室、咖啡吧、小影院，还有专业康复中心，若不是走廊里的扶手、床头的按铃，几乎以为这是一家俱乐部。

　　冯强的“逸仙敬老院”已有4家分院，主打中上档次，硬件、公共空间显然不及协和颐养院华丽，价格便宜几千元，但仍是争抢的“香饽饽”。

　　毗邻莘庄公园的莘庄镇敬老院是闵行区第三大养老院，环境设施也不错，有550个床位，入住率达到98%-99%，房间以3-4人间为主。

　　以上这三家养老院，除了房型、公共设施和装修上有区别外，其他如独立卫生间、电话、电视、冰箱、空调都是标配。床都是医用床，有氧气接入设备，紧急按铃；餐厅、阅览室、视听室、棋牌室、活动大厅一应俱全。每个楼层有服务台，护士24小时值班；护工可以提供喂饭、洗衣、洗澡、理发、搀扶等服务；每周医生查房3次-4次；开常规药、做理疗、输液等都不需要去医院；床铺每周用臭氧消毒，这在一般医院都做不到。

　　国庆节，倪老伯的女儿特地来接父母出去，但倪老伯一口拒绝：“我不想家，这里很好。 ”

　　胡海章现在每天排得很满，每周一次读报活动，他还是讲解员。今年春节子女想接他回家住，他反而觉得不习惯，当天就“逃”回养老院睡。

　　养老院老人 “不想回家”这件事，其实传递出的信息是：对老人而言，最害怕的是精神上的孤独，养老院一定程度上满足了老人的社交需求，能消除老人的寂寞感。如何让老人在精神上获得慰藉，或许是养老规划中首先要考虑的问题。