小区别墅业主要物管单设门禁 高层住户抱怨连连

　　这个门禁隔开了别墅区和高层区。 李冲 摄

　　门禁

　　高层区

　　高层9栋，和别墅区互通多年，如今绿化和容积率受影响

　　别墅区

　　别墅区有20多栋，入住率超3成

　　最近，南京建邺区金基汇锦国际的高层业主们很闹心，因为原本小区的别墅和高层相通，近几天却装上了门禁，高层业主从此无法再跨进别墅区。

　　“凭什么别墅业主可以享受全部的绿化资源，我们高层只能享用一部分？”高层业主在网上表达愤怒，他们还表示，别墅区和高层区隔开后，高层的容积率发生变化，与买房的承诺不符。

　　昨天，扬子晚报记者咨询了律师。律师表示，如果当初规划设计中有门禁，此举无可厚非，但因为隔开而导致容积率发生变化，业主可以维权并要求赔偿。

　　　　突如其来的“隔离”

　　高层别墅交界处设了个门禁

　　昨天，扬子晚报记者赶到汇锦国际小区。小区西门有位中年保安把守，看到生人便急忙询问身份和来由等情况。知道记者的来意后，这位保安表示，之前小区内部的别墅区和高层是相通的，但前不久，有别墅区的业主向物业提出希望加门禁。金基汇锦国际的物业是开发商下属的物业，安门禁是公司上层作出的决定。

　　“小区别墅区有20多栋，高层有9栋，其中包括3栋挑高楼，属于混合居住。2008年开始销售，很多人已经住了好几年。”保安说，西门进出的车辆是高层业主的，别墅业主从北门直接进入到别墅区车库，两者车库分开，“北门只走别墅区的车，但是所有业主在不开车的情况下，可以走所有的门。”

　　随后，这位保安喊来了物业管理公司一位主管伏玉香，带领记者进入小区。记者在小区内部看到，高层住宅区的楼栋之间有一定的绿化，靠近南门公共区域，开发商修建了小亭子和草坪等休闲设施。

　　穿过高层住宅，扬子晚报记者看到了别墅区房顶。从公共区域到别墅区，要经过一条长约20米、宽约3米的小路，门禁就设置在小路的尽头。目前，这里只有门禁还没有围栏，人们仍可通过门禁以及门禁两边进入别墅区。

　　两派业主的“交锋”

　　高层区：绿化和容积率都吃亏了

　　“小区的别墅入口立门禁了，高层业主从此休想踏入半步！物业凭什么做此决定？小区是我们所有业主的，你们征求我们意见了吗？”发现别墅区入口立起门禁之后，南京金基汇锦国际的部分高层业主，开始在网上表达不满，并发出维权号召。

　　这些业主的观点是：当初算容积率时，是整个小区摊开算的。现在突然隔开，无形之中高层的容积率发生了变化，与买房时承诺的不一样了，让人感觉很不舒服。

　　高层业主的另一个不爽之处在于：小区的绿化原本大家共享，现在加了门禁，别墅业主依然能享受到小区的全部绿化，因为他们可以自由出入，但高层业主只能窝在自己这一边，“这样一来，我们就不能进入到别墅区享受那边的绿化了。而购房时承诺的40%绿化率，显然是包括别墅区那部分的。”高层业主季先生如是说。

　　不过，也有一部分高层业主还没有觉察到安装门禁之后即将到来的变化。带着孩子散步的张大爷对扬子晚报记者说，他没注意到别墅入口设置门禁的事情，“平时我们也不去那边，又不是出门必经之路，况且那边除了房子，也没什么好玩的。”

　　别墅区：不防邻居 是防外面的人

　　昨天，扬子晚报记者走进别墅区探访。一位不愿意透露姓名的别墅业主表示，夏天时他们还能见到保安巡逻，现在天冷了，巡逻的保安变少了。关键问题是，别墅入口距离小区的大门很远，常常会有外边的人到别墅区里来，造成了安全隐患。

　　“别墅里大家都很少锁门，在楼上也不容易看到楼下的情况。”

　　这位业主表示，之前经常会有一些人到别墅区遛狗，小狗穿过栏杆钻到院子里大小便，让人很不舒服。“还有，外边的人经常挎着小包来贴传单，贴得到处都是，任何人都可以任意进出别墅区，感觉不是很安全。其实，我们不是为了防范高层邻居，而是防范外人。”

　　扬子晚报记者了解到，别墅区共有约60户人家，目前入住率达到三分之一，很多人入住之后就有了与高层区隔开的想法，便向物业提出申请，要动用别墅区业主的维修资金，设置一道门禁。“物业了解情况后，向别墅区的业主做了民意调查，在此基础上，决定设立门禁。”

　　四问“门禁风波”

　　1 突立门禁，物业此举合法吗？

　　行业协会：如规划中有这个设计就没问题

　　物业突然将小区进行隔离的做法，到底是否合理合法呢？

　　扬子晚报记者昨天采访了南京市物业管理行业协会的副会长王中宁，他表示，“如果规划设计中别墅部分是封闭的且有门禁，那么设置门禁就是合法的，但如果规划设计中没有，则物业需要经过小区内一半以上业主同意才能设置门禁，而不仅仅是征求别墅区业主的意见。”

　　王中宁副会长对记者说，如果小区隔离影响了其他业主的出行方便，则是不允许的，“主要是看规划设计图纸中有无门禁设计。”

　　扬子晚报记者昨天也采访了相关律师，江苏衡鼎律师事务所的周友权律师表达了同样的观点，他表示，如果开发商规划设计中有门禁，则是合法的，“各小区的规划设计图纸都可以在城建档案馆找到，如果业主想了解情况可以去查。”

　　周友权还强调，“如果没有声明是分区管理的小区，根据物权法的相关规定，在销售房子后，小区内的公共绿地归全体业主共有，未经业主大会讨论，不能进行分割。”

　　2 规划图纸，能给大家看看吗？

　　物业拒绝，但强调“听说图纸中设了门禁”

　　昨天，扬子晚报记者采访了物业管理公司的伏玉香主管。伏玉香表示，在以前的规划设计图纸中，听说是有门禁的。“前几天，安装门禁的公司过来后还在说，小区刚建成时按照图纸是要过来安装的，但是不知为何没有安。”

　　伏玉香表示，“你看，别墅区外面也是有绿化带隔离开的，本来就是要安装门禁的。高层业主也有人问，我们的答复是，这就好像是你们每个单元入户的那个门禁。”扬子晚报记者看到，伏玉香所说的绿化带隔离区位于别墅外围，用绿化将高层和别墅区隔离开来。

　　那么设计图纸上是否真有门禁呢?扬子晚报记者向物业方提出要看图纸，被对方拒绝。物业公司的工作人员告诉记者，别墅区和高层住宅区域用的是同一家物业，但是物业费不一样，维修资金也是分开的，别墅区要设立门禁，维修基金是从别墅区业主这里收集的，所以没有对高层业主做民意调查。

　　3 容积率变了，能去讨说法吗？

　　物业称两边物业费本就不同，遭专家驳斥

　　高层业主不爽的原因之一，是无法享受到全部的小区绿化。对此，物业管理公司的伏玉香主管解释道，别墅区内少有的绿化部分是别墅业主的院子，公共区域并不多，只有两条路。

　　针对容积率的变化，物业管理人员称，“当时计算容积率的时候，高层住宅和别墅区是一起算的，但跟设置门禁的事情是两码事。两边的物业费交的不一样，实际上算分开的两个小区，高层住宅物业费是1.8元每平方米每月，别墅区是3.5元每平方米每月。”

　　扬子晚报记者了解到，容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，其中总建筑面积是地上所有建筑面积之和，容积率越小，说明建筑总量越小，居住的环境和质量就越好。对于住户而言，容积率越低，绿化率越高，则舒适度越高，而对于开发商来说，容积率低，用于回收资金的面积就少。

　　有业主称，自己买房时，得到的承诺是容积率1.8，但如今一道门禁将小区分割成两部分后，高层住宅区将不能享受应有的舒适度。南京市物业管理行业协会的副会长王中宁认为，这种情况如果属实，就属于开发商“过度承诺”，是不合理的。

　　4 高层业主如维权，胜算大吗？

　　律师：如合同没提到容积率，那就难办了

　　如今，物业方已经承认，当初的容积率是按照整体算的，那么设置门禁后，必然会造成别墅区和高层住宅区容积率的变化。

　　对此，南京市物业管理行业协会副会长王中宁强调，高层业主可以依据法律程序来维权，要求赔偿损失的那部分容积率。

　　江苏衡鼎律师事务所的周友权律师表示，不按照规划设计来做是违反法律规定的，要承担法律责任。“按照《商品房销售管理办法》的规定，开发商在销售商品房时，对小区是否分开管理等，有义务向买房人说明。”周律师表示，很多开发商在卖房时，会隐瞒一些情况，或者用虚假的容积率等吸引别人购买。

　　“如果宣传的内容作为合同附件列入合同的话，且表明违反后要承担的责任，那么维权会容易些，但是如果合同中没有提到容积率，也未提到违反后会有什么后果，则维权会相对困难。”周律师表示，虽然合同法有明确规定，但开发商一般不会对自己做太多细节的约束。“所以针对作为噱头的虚假宣传，如果没有具体依据，维权是很困难的。”（扬子晚报记者 李冲）