惠州大亚湾睡城：30层楼房亮灯房间常不足两成

大亚湾北岸已经是高楼林立的庞大城区 记者 汤铭明 摄

　　大亚湾一楼盘销售中心内，新推出的优惠活动吸引不少深圳买家 记者 汤铭明 摄

夜幕降临后，大亚湾很多楼盘灯光稀少 羊城晚报记者 汤铭明 摄

　　夜晚，从惠深沿海高速驱车前往惠州市大亚湾经济技术开发区(以下简称“大亚湾”)，会发现沿路最明亮繁华的地方，并不是居民区。

　　车至大亚湾东部的霞涌，从高速公路远眺，沿途10多公里，无数白炽灯闪亮，火树银花一般，但仔细分辨，在烟囱、群楼和塔罐之间，却几乎找不到人迹。这一带是近50平方公里的石化工业区，只有数千工人驻扎。

　　一路往西，从澳头收费站到石化大道，才是大亚湾真正的中心区。但却突然暗淡了：沿途10余公里，高楼影影绰绰，却只见偶尔点缀的灯火，一排30多层的楼房，亮着灯的房间常常不足两成。

　　2011年，大亚湾因住宅空置率超七成，被媒体称为“睡城”；2013年12月23日，媒体报道称拥有2300套住宅的大亚湾御玺山大峡谷楼盘，夜里只有两户亮灯，情况似乎还在“恶化”。

　　2013年12月31日，大亚湾管委会相关负责人向羊城晚报记者表达了对“睡城”的异议：“御玺山小区2013年11月才交楼，不能代表大亚湾的真实情况。”大亚湾房地产协会会长谭建文则表示：“大亚湾商品房的买家90%以上都是深圳人，以前空置率高，是因为深惠交通不便，所以自住比例低。去年12月26日厦深铁路开通，从深圳北站到惠州南站可以搭乘高铁，大大缩短了两地交通时间，‘睡城’言过其实。”

　　大亚湾究竟是不是“睡城”？厦深铁路能否让大亚湾真的变成深圳“第七行政区”？

　　调查

　　住户

　　公共交通不便 生活配套欠佳

　　位于大亚湾中心区上好地段、已交楼3年多的灿邦国际广场，来自河北石家庄的租户刘女士告诉记者，丈夫为中海油相关工程工作，他们举家南迁，带着1岁多的女儿租住在灿邦一套一房一厅的公寓里。

　　“这里的住户多数是大亚湾的，毕竟交楼已经有几年，区位也很好，往东去，楼盘的入住率更低！因为平时只有女人在家，为了安全，我们放弃了更靠近东面石化区的楼盘，舍近求远租了这里的房子。我们2013年4月搬过来，全套房子带家具、电器，租金是900元，很便宜。看得出来，房子以前从没人住过，家具都是全新的。”

　　刘女士说，灿邦的业主绝大多数都是深圳人，但很少自住，都是租给在大亚湾工作的流动人口。她的房东也是深圳人，原本打算自住，“但往返交通不便，所以就放租了。”

　　另一位住户吴阿姨觉得，这里环境优美，空气也不错，但配套不方便。“要是有私家车还不错，开车十几分钟就可以买菜、上高速公路，但这里全是小户型，买家、租客都是工薪族，有车的人不多。公交线路也不多、出租车打不到，大多数情况只能靠走路。”

　　记者在小区里逛了一圈，发现地下停车场不开放。保安说：“地面停车位已够用，50多个车位，还常常停不满。”傍晚6时，停车场里只有不到30辆车，其中20多辆是深圳车牌。按照该公寓楼500多套已销售一空计算，这个小区有车的家庭不足10%。

　　“小区里只有一家很小的便利店、一两间茶餐厅，需要什么都得去西边的岩前村买，单程10多分钟，往返半个小时，但菜场只是上午开业，下午只能在村里路边摊买点蔬菜。一般买杂货、买药，也得去村里。”刘女士介绍。

　　“小区里的孩子上幼儿园，岩前村的私立幼儿园算比较近的，如果想去西区公办幼儿园，开车得10分钟，上学也一样；如果要去大超市，就得去澳头(大亚湾旧城区)，免费班车每小时1班；如果要逛街，就得去更靠近深圳的惠阳区淡水镇，坐公交车单程得近1个小时。”吴阿姨告诉记者。

　　刘女士还告诉记者，大亚湾基本打不着出租车。“都是叫‘黑车’，去澳头20元，去淡水50元。”

　　开发商

　　房产市场慢热 投资回报不高

　　据统计，2011年至2013年11月，大亚湾区累计出售新建商品房69502套，619万平方米。其中当地户籍人员购买4160套，仅占6%。

　　大亚湾房产管理局网站数据显示，从2012年至今，该局已发出159张预售许可证，房地产市场堪称火爆。大亚湾房地产协会会长谭建文告诉记者，大多数楼盘销售情况很不错，从2013年1月至11月，销售35000套，销售面积280多万平方米，销售金额近150亿元，每平方米单价近5300元。但他同时也认为大亚湾的房地产市场属于“慢热型”，投资需谨慎。

　　大亚湾房地产协会常务副会长、灿邦地产开发有限公司董事长陈江洪目前在大亚湾有六七个项目正在筹备，今年有“大动作”，包括酒店、写字楼、公寓和住宅。“撇开购买别墅或海边高档盘的少数买家，深圳买家绝大多数都是刚需改善型、工薪一族。这些人有一些资金，但深圳动辄单价3万元以上的商品房根本买不起，而大亚湾的房价只有深圳的1/6甚至更便宜。”陈江洪介绍，大亚湾好卖的公寓户型基本集中在100平方米以下、总价50万元以下，“曾经有开发商设计出200平方米以上的大户型，开盘五六年，贱卖到3000元/平方米还是无人问津。”

　　开发商们认为，大亚湾毕竟是一个产业新区，常住人口才19万，进行房产投资，无论是小业主还是开发商，都必须谨慎。谭建文说：“目前大亚湾的二手房市场很清淡，因为这几年增值幅度很小。新房的价格都不高，二手房自然更没有增值空间。”陈江洪说：“大亚湾房地产的投资回报率比国内很多地区都低。业绩好的开发商，毛利能达到20%，净利润也不高；拿地价格高、户型设计得不好的开发商，可能就在成本线上挣扎，甚至亏钱。”

　　“御玺山大峡谷”楼盘位于石化大道西，有媒体曾报道这个“2328户的大楼盘，有18幢楼，晚上7点只有两户亮灯”。该楼盘开发商郑安庭告诉羊城晚报记者，这是因为楼盘太新：“去年11月，首期470套新房才交楼入伙。”

　　郑安庭2010年开始在大亚湾买地，就是看到这一带房产市场很火爆，“但实际发现，拿地不便宜、房价卖不高，有点失望。”但即便如此，他还是计划今年开工建设总建筑面积13万平方米的小区二期，“买地有成本，你不开发，银行可不会免利息！”郑安庭也在考虑在大亚湾继续寻找新地，但一直下不了手，“好点的地都有主了，到手成本很高”。

　　入住率

　　不论三成七成 总体还是冷清

　　大亚湾住宅区实际入住率究竟如何？不同的人针对不同楼盘，给出了不同的数据。

　　陈江洪介绍，灿邦国际2010年下半年至2011年上半年交楼，目前入住率达到75%，其中八成是租客，算得上中心区公认入住率最高的小区之一。住在这个小区的刘女士则告诉记者：“一房一厅确实紧俏，但两房一厅随到随租。”

　　其他楼盘的入住率则普遍远远低于七成。

　　位于石化大道中北侧的新华联广场位置上佳，楼盘销售人员介绍，买家绝大多数都是深圳客，以自住为主。目前已交楼2栋，共计400多户，入住的有70户，入住率不足16%，另外150户还在装修。销售人员说，这个入住率在大亚湾已算“好成绩”。入夜，记者再次来到新华联小区，在已经交付的几栋楼外看到，只有屈指可数的几户灯光，另一位销售人员称，新华联的实际入住率只有3%。

　　一位带着双胞胎孙子散步的老人告诉记者，他儿子在深圳工作，平时住在深圳，周末才回大亚湾团聚，“这里环境好、空气好，就是交通很不方便，买点东西都要等儿子周末开车。小孙子在读幼儿园，将来读小学还是要回深圳。虽然说大亚湾有12年免费义务教育，但父母都不在大亚湾交社保，享受不了这个政策。”

　　也正是因为实际入住率、出租率有限，虽然很多楼盘大力促销，买家却依然比较“理性”。

　　去年12月31日，石化大道西的“畔山名居”开盘，建筑面积2.5万平方米，2015年初交楼。销售现场人头涌动，优惠幅度让人怦然心动——75平方米的户型被精心设计成小三房一厅；内阳台、入户花园另外赠送，面积达到13平方米；单价5100元，总价39万元。开发商当天还在搞“1314”特价活动，10套特价房按政策本应首付三成14万元，如果买家当天落订，则只需首付2万元，2014年再付剩余的12万元即可。但直至当天傍晚6时，这10套特价房还没卖完。

　　展望

　　交通不便 “睡城”仍需等待

　　谭建文介绍，“从2010年至今，大亚湾房产的买家九成以上都来自深圳。”但去年以来，买家的结构发生了变化。“3年前，80%都是投资客，20%自住，因为交通不方便；但据2013年10月的统计数据，87%的买家是自住需求，只有13%是投资需求。”

　　但眼前的空置率却证明，深圳买家“归巢”的比例并不高。记者调查发现，即使厦深铁路开通，跨境交通的经济和时间成本依然难以接受。

　　陈江洪告诉记者，他从深圳罗湖往返灿邦小区，一般都是开车，虽然深惠高速澳头出口距离小区仅几分钟车程，但全程还是要近1个小时。更让工薪族承担不起的是驱车成本：走高速路单程收费21元，56公里油费40多元，往返一趟，不计损耗也需要140元，天天来回显然不实际。

　　厦深铁路开通后，往返惠深是否更轻松？记者在铁道部官网查询到，从深圳北站到惠州南站，平均1小时一班动车，最晚一班为18:55发出，行程30分钟，车票最便宜16.5元，再加上约5元的单程地铁票、2元的大亚湾接驳公交车票，单程需要23.5元、耗时1小时以上。对于工薪族来说，成本依然偏高。目前最经济的交通方式，是全程搭乘公交车，车票不足20元，但单程耗时近2小时。大亚湾“睡城”的苏醒看来尚需时日。

　　为了让大亚湾的对外交通更加迅捷，大亚湾政府部门做出了更完善的跨区轨道交通规划：依托惠州至深圳规划的惠深城际东线(惠州北站-惠城区-惠阳区-大亚湾区-深圳新城站)，大亚湾规划了城轨1号线(惠阳客运站-大亚湾滨海公园)；依托深圳轨道交通14号线(福田区岗厦北-龙岗区坑梓)，规划城轨2号线联通14号线和大亚湾城轨1号线。但由于深圳的相关工程都未开工，大亚湾城轨目前还只能等待。

　　“我在大亚湾20年，说实话，2005年之前，大亚湾确实没钱搞配套设施，从深圳出发，渐渐地从灯火辉煌到黑灯瞎火，就知道大亚湾到了。但今时不同往日，大亚湾政府收入的70%都投入到公共配套建设，无论是学校还是道路，都在加速到位。”大亚湾新闻中心办公室主任陈虎说。

　　据统计，2013年1-10月，大亚湾国地税收入占惠州市税收总额近一半，达到276.3亿元。陈虎说，大亚湾正在全力为公共配套“补课”：对外交通方面，建成了与深圳对接的石化大道西段、龙海二路西段、龙盛五路3条主干道；城市公园绿化建设方面，已经建成大小公园34个；积极改善医疗条件，2013年11月，惠亚医院开业，除了已有的3家社区卫生服务中心外，两家社区卫生服务中心也正在建设；教育投入方面，近年来增加了高中学位1700个，初中学位1500个，小学学位2800个，幼儿园学位1080个；商贸设施方面，2012年底，大亚湾蓝湾半岛购物广场开业，国美电器、肯德基、港货店、沃尔玛大型超市陆续进驻，预计春节前，一家新的电影院也将建成并对外营业……

　　链接

　　惠州大亚湾

　　经济技术开发区

　　于1993年5月经国务院批准成立，面积9.98平方公里，2006年3月经国务院批准扩大到23.6平方公里。大亚湾区管委会辖陆地面积289平方公里，2010年全国第六次人口普查统计常住人口19万。

　　依托中海油1200万吨炼油和中海壳牌95万吨乙烯两大龙头项目，目前已落户大亚湾石化区项目共计75宗，总投资额达1602.9亿元，石化上中下游产业格局初步形成；加上比亚迪、东风本田等一批电子、汽车零部件企业带动，大亚湾区已发展成为石油化工、电子信息、汽车零部件等优势产业集聚发展的珠江口东岸重要的临港工业基地。(记者 蒋铮)