广州出台新规 物业共用部位收益归全体业主

　　利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益归全体业主共有，要设立专项账户管理并定期向全体业主公开。《广州市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》)昨日出台，将从5月1日起正式实施。其中对业委会成立难、物管收费、共有物业收益等老百姓关注的焦点问题作出了回应。

　　业委会筹备期限由6个月延至1年

　　首次业主大会筹备组成立难、争议多等问题，已成为制约成立业主大会的瓶颈。

　　《办法》进一步完善了业主大会筹备制度，创新建立实操性强的有效机制。按照规定，筹备组业主代表是按业主联名推荐人数多少的顺序产生。筹备组成员名单应当向全体公示，并建立对公示名单有异议的处理机制。

　　建设单位和物业服务企业应当在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交成立业主大会所需的资料。逾期仍拒不提供的，由房屋登记机构免费提供业主姓名和房屋面积等资料。《办法》规定，街(镇)应当组织筹备组成员集体学习筹备成立业主大会和业主委员会的相关规则；筹备组组长由街道办事处、镇人民政府在筹备组成员中提名，经过半数筹备组成员同意后产生。《办法》还建立了筹备组会议议事制度，筹备组作出决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。

　　《办法》规定，可以将筹备组完成筹备工作期限由6个月延长至1年。

　　因小区人数多、场地受限、采用传统书面方式征集业主意见难、确定选票的真实性难且争议大等困难，导致召开业主大会难，形成决议难，《办法》创新提出建立业主决策电子投票系统。

　　公共物业收益纳入专项账户管理

　　有市民反映，小区公共物业收益被侵占的情况较多，产生的主要原因是业主共有部分的信息不公开、产权不清晰、公共收益管理混乱等。

　　对此，《办法》作出了明确规定，“新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主”；其明示或者公告的内容包括了物业管理区域内业主共有部分、共用场地和绿地等信息。

　　同时，“利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用”。

　　领预售证前要公开招标物管公司

　　目前，有不少小区都出现开发商、物管是“一家人”，由此导致成立业委会难等种种矛盾。《办法》明确提出，建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前，以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并书面签订前期物业服务合同。

　　对违反该规定的行为，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，予以通报批评，处以5万元罚款，并在企业诚信档案中记录其违规行为。

　　物业服务收费调价过程不规范是目前业主投诉较多的问题。《办法》明确了业主大会成立之前调整物业服务收费标准的专项审计、公示公告、业主表决人数、救济途径等程序要求。

　　业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，物业服务企业应当对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，取得审计报告；在小区公告调整物业服务收费的相关事项，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门；调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过，表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上。(记者/郑佳欣)