三个物业因亏损跑路 北京一小区志愿者组织取代物业

　　近日，大兴区首个小区自我服务管理组织在天宫院街道辛店小区成立，5位由选举产生的自管成员就是本小区的居民，将取代物业，负责小区楼门体外垃圾清运、联系化粪池清掏、联系上缴公共区域水电费、公共设施维修维护、组织收取各户物业自管费用等工作。

　　自己管自己是一个新的管理方式，但也是一个无奈之举，因为已经先后有三个物业从辛店小区撤出。现在，自管组织准备每年收取每户居民260元的管理费，以维持正常运转。对于一个收取物业费曾经十分艰难的小区，这260元的自管费是横亘在自管蓝图实现之前的首道难题。

　　不想再回“原始社会”

　　走京开高速，过了五环，穿过大兴区最繁华的黄村区域，就能在高速路东侧找到辛店小区。这里已经距离南六环很近，小区里的6栋居民楼，建成于上世纪90年代，居民王德林当初买房时，花了8万元，“现在可能只能在二环边上买一平方米。”

　　毫无疑问，辛店小区属于老旧小区，环境和配套上与那些高档社区无法相提并论。幸运的是，作为全市范围内老旧小区改造的一部分，就在去年辛店小区完成了改造，现在看起来，小区秩序井然、干净整洁。不过，表象之后有隐忧，因为物业撤离，小区基本的清理工作和公共水电维护由上级政府暂时承担。王德林觉得，“小区物业跑了，上级政府不可能总是承担这些工作，小区组织自管，也是不想让这里回到原始社会。”

　　老王用了“原始社会”来形容曾经的辛店小区，听起来难免夸张，而实际上，这个五六环之间的低洼小区，确实有过不堪的过往。地处城乡结合部，且小区南侧院墙相对墙外道路偏低，小区内失窃案常发。因为地势低洼，这里还曾遭遇过地面塌陷和地下室积水。2012年7月21日那场大雨，让辛店小区的最低处积水超过1米，300多户居民和多个商铺遭受水灾，53户地下室进水。

　　“像7·21这样的积水，其实每次下雨，我们小区都会遇到，只不过是严重程度轻重的问题。”王德林说，小区垃圾清理不及时、桑拿天最严重的时候停电、小区绿化被开辟成菜园，曾是小区里的常见情况。过往的不堪，让王德林对小区改造后的整洁分外珍惜，“谁都想自己的居住环境好一点，现在好不容易给改造了，我可不想小区再回到过去的样子。”

　　三个物业因亏损跑路

　　环境问题并不是辛店小区的特例。物业管理的缺失是很多老旧小区的共性，辛店小区也不例外，在过去的十多年时间，据小区居民回忆，至少有三个物业“跑路”。

　　记者在辛店小区走访时，询问小区居民物业的情况，得到的回答非常一致——“我们小区没有物业”。而据王德林介绍，小区曾有过物业，先后存在过至少三个，只不过都跑了。“跑路”的原因很简单：收不上物业费。为什么不交物业费？因为业主以拒交物业费的方式，抗议物业的低质量服务。

　　2005年6月，当时的《北京娱乐信报》就报道过辛店小区的一次物业纠纷。小区居民李女士爱车虽然停放在监控摄像头旁边，但因为小区没有路灯，监控在夜间形同摆设，造成爱车两次被恶意划伤。李女士就此事投诉物业，得到的回答是物业费不包括安装路灯的费用。

　　类似纠纷一再发生，让业主与物业之间形成了难以愈合的裂痕。辛店小区所在天宫院街道曾经牵头，在2011年，由街道、社区、物业公司组建一支50人专项工作队伍，分为10个组包楼、包户，利用周末休息时间和工作日下班时间，协助物业公司入户与业主签订物业服务合同，但最终仍然无法改变业主拒交物业费、物业亏损“跑路”的窘境。

　　天宫院街道宣传部长曹晶告诉记者，上一个从辛店小区撤走的物业，在两年时间内亏损了20万元。而辛店小区也是目前该区域仅有的没有物业的居民小区。

　　志愿者组织取代物业

　　既然业主与物业之间的信任已经无法挽回，街道、居委会和居民代表大会一起，希望用自管的方式，解决小区物业的缺失，这个自管组织实际上就是来自小区居民的志愿者组织。

　　曹晶介绍，今年3月，社区居委会带着《小区管理方式征求意见表》逐门逐户走访，最终80%的业主作出了回复。在回复中，有74%的业主表示愿意尝试自管，18%的业主愿意继续信赖物业，剩余的8%的业主弃权。

　　紧接着，社区居委会通过在小区内张贴《自管小组自荐报名公告》、发放《致居民的一封信》等方式，经过自荐报名、居民推选、个人自述服务承诺后，由居民代表大会表决，选举产生了五名辛店小区物业自管组织成员。王德林、张建华、刘万凯、白振武、王志海就是这五位志愿者，他们来自各行各业，没有物业管理工作的经验，现在要开始分管公共设施维护、环境卫生监督、财务管理等方面工作。

　　在辛店小区原物业办公室，五个人开始了轮流值班。自管组织成员刘万凯说：“其实我们只是粗略的分工，但几乎是谁值班，谁就负责当时的所有工作。我们是志愿者，没有酬劳，各自还有主业工作，只不过工作时间可能相对自由一点，所以谁有空谁就过来值班，保证这里随时有人。”

　　据了解，五人自管组织设有独立的《自管章程》和《资金使用管理制度》，工作开展受天宫院街道办事处及海子角西里社区居委会指导和监督，小区楼门体外垃圾清运、联系化粪池清掏、联系上缴公共区域水电费、组织收取各户物业自管费用、公共设施维修维护等工作，都将有五人自管组织负责或者雇佣劳动力。

　　产权复杂让缴费更难

　　现阶段，自管组织遇到的第一个、也是最艰巨的难题，就是说服业主缴纳自管费，自管费收不上来，自管组织也无法开展工作。费用并不高——260元/年，但原先的物业费其实也不比这费用高多少——400至600元/年。如何让业主接受自管费，需要自管组织的耐心、技巧和服务质量。

　　自管组织表示，260元/年的自管费是经过详细的调研测算的，费用的所有去向都将公示，财务公开透明，自管组织本身完全为志愿者组织，不拿一分钱酬劳。但仅仅靠这些，还不足以让所有居民接受。

　　“当初在征求小区管理方式意见时，就有居民既不接受物业也不接受自管”，一位自管组织成员透露，由于辛店小区内既有商品房也有福利房，产权的复杂让有些业主的意识里没有缴纳费用换来服务这一概念，“有些福利房的业主，甚至不交供暖费，更别说物业费、自管费了，他们觉得房子是福利，其他服务也应该是福利，不应该收费。”

　　除了产权带来的意识问题，还有些业主被曾经的物业伤了心。他们从不拖欠物业费，但却遭遇物业跑路，最终成为了“被欺负的老实人”。

　　王德林说，自管组织将首先挨家挨户打电话，确认业主是否有空缴费，如果没空，可以提供上门收费的服务。“我们同样也是业主，大家都是邻居，做起工作来应该会好一点。而且，打电话时，遇到什么样的情况，需要怎么应对，我们几个人都研究过。”

　　自管伊始分歧不小

　　260元的自管费换来自己管理自己的权利，辛店小区的居民究竟是什么态度？

　　记者在小区走访时发现，多数居民还是对这种新形态的管理模式有期待，对260元的自管费也可以接受，但居民们提出：自管组织能否提供更精细化的服务？

　　赵大妈的观点代表了相当一部分社区居民、尤其是老年人的意见：“我们可以交钱，但是服务是不是跟得上？比如，现在自管组织的服务，只负责小区路面的照明，楼道里和家里的照明，家里的上下水管道就不管了。我们这样的老人，家里有些水电出了问题，自己根本没法解决，他们能不能管管？如果能管，我觉得交260块钱，可以。”

　　针对居民的意见，自管组织也有苦衷。

　　一名自管组织成员告诉记者：“我们不是物业，我们就五个人，都不拿酬劳，更没法长期聘用维修人员，我们的自管费用支撑不起这样的开销。我们的计划是，跟上级政府一起，联系小区周边专业的、有诚信的水电维修门市，由他们来负责居民需要的水电服务。我们可以联系、监督，具体费用由水电维修门市向居民收取。这么做也是想告诉居民们，服务是需要付出相应费用的。”

　　物业管理专家路军港表示，自管模式必须有强有力的经理人和外部专业指导人士配合，且居民必须有缴费换服务的意识，否则运行起来会非常困难。自管组织最好以公司形式注册，方便运营以及向居民开具票据。

　　路军港本人曾参与协助运营过北京某小区的自管组织，该组织一年后因种种原因解体。（记者 孙毅）