评论：广州亚运城降价畅销有无指标意义？

　　亚运城当年的总价是255亿元，据称楼面单价在5800元至6000元，地产商需要在地价上加上5000元才能保本，山海湾的价格看来基本就是成本价了。因此，在我看来，成本价就是底了，如果这个底都破了，楼市就不是“分化”或“拐点”那么简单了。

　　端午节小长假期间，广州亚运城大幅降价促销，3天卖了一半。说明降价带来了畅销。但却引发了老业主的抗议，一时众说纷纭。

　　在我看来，这次大降价促销有几个看点值得注意。一是彻底打破了一线城市房价坚挺的神话。在近期新一轮房价下降潮中，公认的一线城市“北上广深”是比较抗跌的。这也就是连一直被称为“最理性的楼市”的广州也大幅降价可能带来的后果堪忧之所在。与此相伴，房价最坚挺的北京也传来“红五月”成交量新房二手房双双下跌的消息；5月上海楼市成交也呈现罕见低量，刚需楼盘或降价5%；深圳楼市也有所谓“兵荒马乱”，开发商觉得楼盘降价已经不是一件难以启齿的事情……至此，全国楼市可以说是全面松动，有可能从“分化”向“拐点”转化。

　　二是促销有向真正的降价发展的势头。在这一轮房价下降潮中，4月的数据显示，70个大中城市房价虽然环比上涨的城市个数减少，但上涨的城市仍然居多，达44个，“房价走势总体平稳小幅上升”，而“红五月”的数据有可能从“小幅上升”转为“小幅下降”。前期我认为是“分化”格局，不仅全国城市分化，有涨有跌，而且同一个城市中也是分化，有的区域或楼盘涨，有的区域或楼盘跌。关键是以前的一些“跌”更多地表现为促销，只是把户型、楼层朝向不好的单位拿来打折。而亚运城则是全面的降价，原售价16000元至21000元的亚运城山海湾项目降价为9800元至12500元，折扣达到6折，这不能用“促销”来解释了，直接就是“降价”了。这之前，敏捷的锦绣半岛、万科的欧泊、越秀的可逸阳光、雅居乐的君域公馆等都有七八折的降价幅度。显然，打折已经从点到面，从个别开发商和个别楼盘到多个开发商和多个楼盘。一句话，广州房价全面降价之势初步形成，至少是“全面松动”。

　　三是降价可否带来救市政策仍不明朗。年初有几个开发商认为，今年房价会是低走高开，下半年会较大幅度上涨；至少是老套的“稳中有涨”。前几天，广州市房协发布2014年广州房地产蓝皮书，一方面认为年底广州楼市或能复苏，“长期来看房价整体仍呈上升走势”；另一方面又提出广州应该率先放开限购。而国内有的房价明显下降的城市政府已经在“限降”或放松调控，但也有房企宣称降价33%也能保本。值得关注的是，我所接触的银行普遍对开发贷和按揭贷持谨慎态度。当然，更让人回味无穷的是李嘉诚提前出售大量物业、转移投资的举措；还有万科内部对房价走势的看法。传闻中的佛山、广州部分放松限购的政策终究没有出台，看来一些重要的一二线城市都在观望，不敢轻易放松调控。这种观望可能持续到下半年或年底。

　　四是刚需迎来购房的最佳时间还是再持币观望。亚运城6折售楼，立马见效，3天之内70多套房源就销售了四分之三。说明在限购的条件下仍有刚需，只要房价合适，仍有买家。问题是许多刚需都在寻找最佳入市时间，怎样才能抄到底是非常考验买家的。当然，一旦入市就可能成为“老业主”，如果房价继续下跌，是否也要维权、抗议呢？一直以来，广州楼市理性的标志之一就是相对于北方城市来讲，因房价而闹事的情况较少，但是亚运城降价的幅度说明，再理智的买家面对6折的降幅也难以理性了。

　　有意思的是，对于降价，销售方的说法是参加电商3万减30万的活动，购房者只要交3万元，就能在原价基础上抵扣30万元，得到的优惠算出的单价就是每平方米9800元。亚运城当年的总价是255亿元，据称楼面单价在5800元至6000元，地产商需要在地价上加上5000元才能保本，山海湾的价格看来基本就是成本价了。因此，在我看来，成本价就是底了，如果这个底都破了，楼市就不是“分化”或“拐点”那么简单了！(彭 澎)