兰州大规模整治城区“三不管”楼院（图）

　　中新网兰州6月16日电 (记者 冯志军)没有物业管理，没有单元楼门，垃圾随处可见，楼体立面破旧，院落没有绿化，地面坑坑洼洼，泥土裸露……这些是藏匿于兰州城区高楼林立中所有“三不管”楼院的现状。去年开始，兰州官方对这些长期无人问津的“三不管”楼院实施大规模整治，并引入专业化物业管理。

　　“三不管”楼院是指无专业化物业企业管理、无建设主体单位管理、无业主委员会管理的物业小区或单体分散的楼、幢、院。

　　兰州市住房保障和房地产管理局副局长王彦群介绍，由于历史原因，兰州市近郊四区目前还存在着相当一部分“三不管”楼院，这些小区由于建筑年代久、基础设施差、困难(拆迁)户多、未归集住宅专项维修资金等原因，专业化物业公司不愿进驻管理，造成小区环境卫生脏乱差、车辆乱停乱放、小区安全无保障。

　　兰州城区415处“三不管”楼院长期失管矛盾突出

　　“数量多、改造难度大，公共设施维修困难，长期失管矛盾突出。”这是王彦群眼里兰州“三不管”楼院的基本情况。他说，“三不管”楼院大多是上世纪八九十年代部分单位为解决职工住房问题而建设的，小区的规划、建设相对简单滞后。由于企业改制和破产等原因，这些住宅区成为了“三不管”楼院。

　　据官方统计，目前兰州市近郊四区还有415处“三不管”楼院，总建筑面积约264.7万平方米，其中以核心城区城关区294处最多。

　　王彦群说，一方面经房改后，“三不管”楼院的房屋产权多数转为个人所有；原产权单位多数已破产或改制，改造资金无来源，只能依靠政府解决。另一方面，兰州市尚属于经济欠发达地区，财政资金不能保证一次性解决“三不管”楼院问题，只能采取逐步逐年解决的方式。

　　王彦群介绍，住宅专项维修资金是房屋的养老金，这些“三不管”楼院由于建筑年代早，没有建立(归集)住宅专项维修资金，现绝大多数已进入房屋的大修期，房屋共用设施设备严重老化，跑冒滴漏现象比较普遍，业主又不愿意分摊维修费用，严重影响居民的正常生活。

　　对此，兰州官方2009年出台了《兰州市住宅专项维修资金管理实施办法》，明确提出2009年之前未建立住宅专项维修资金的小区，按照售房款的2%-3%的比例一次性缴存到政府指定的专户银行。

　　“‘三不管’楼院的居住人群多成为城市下岗职工和低保户，收入水平较低，造成维修资金归集十分困难。”王彦群说，由三不管”楼院多为单体的楼、幢、院，项目面积不成规模；房屋公用设施出现严重老化，物业服务经济效益差，曾经接管的物业企业入不敷出，长期处于亏损经营状态，造成物业公司不愿介入服务。

　　王彦群表示，客观地讲，过去市级房地产行政主管部门主要是对具有专业化物业企业提供物业服务的物业项目实行行业管理，区级房地产行政主管部门没有物业管理职能，多产权的存在或原产权单位灭失导致产权单位没人管，辖区街道、社区由于没有专门的维修经费无能力管，对“三不管”楼院出现了物业管理的空白区域，在监管体制上严重滞后于城市发展进程。

　　兰州逐步逐年实施整治 “三不管”楼院旧貌换新颜

　　五泉街道辖区位于兰州市城关区繁华地带，楼院大多建于上世纪七八十年代初，缺乏有效的养护与维修，供暖、供水、排水管网老化严重。中新网记者16日上午在当地一处“三不管”楼院改造点看到，此前的脏、乱、差的生活环境经去年整治后已变得焕然一新，经过粉刷修整的楼体颇具几分现代气息。

　　院内新添的几座健身设施被擦拭得一尘不染，换了“新颜”的整洁环境吸引着不少此前“逃离”这里的老居民回来，他们将外租出去的房子收回重新装修入住。

　　“整治之前，不仅周边环境特差，最怕的是未通暖气的老楼在冬天会非常冷。”院内62岁的居民王淑兰告诉记者，当时的老楼不通暖气，不通天然气，冬天御寒全靠生火炉，做饭烧水需要液化气罐子。

　　眼前的美景让王淑兰对未来生活信心十足。她告诉记者，经过整治后不仅居住环境大为改善，物业进入管理后，院内安全也有了保障，这与此前“破烂不堪”的景象完全是天壤之别。

　　2013年，兰州市将“三不管”楼院的改造列入市政府为民兴办的实事之一，加大对辖区“三不管”楼院的整体改造。兰州市近郊四区已改造完成“三不管”楼院195个。通过综合整治改造，优化了城市人居环境，提高了居民生活质量。

　　兰州官方还制定出台了《兰州市物业管理规定》，进一步明确各级各部门在物业管理监管活动中的职责，市、区(县)、街道、社区四级物业管理网格初步形成。同时，加快推进物业管理全覆盖工作。

　　截至今年6月6日，兰州城区8个试点街道253栋“三不管”楼院中已有251栋交由物业公司管理，托管面积111.91万平方米，涉及居民14670户，“三不管”楼院物业管理覆盖率达99.21%。

　　王彦群介绍，物业服务企业入驻小区后开展了卫生保洁、秩序维护等物业服务，封闭了568个垃圾道，统一配备了571个垃圾桶，制作了318块公示牌，配置10辆垃圾清运车。规范专业的物业服务使得过去脏、乱、差的楼院面貌焕然一新。

　　兰州加快推进物业管理全覆盖“三不管”楼院

　　为加快推进物业管理全覆盖“三不管”楼院，兰州加大政策扶持力度，鼓励物业企业做大做强、组团发展，引导实力强、信誉好、专业化的物业企业主动承接“三不管”楼院，在微利经营的同时，尽好社会责任，为政府分忧，为百姓解难。

　　按照《兰州市物业管理质量提升活动实施方案》要求，对自愿接管“三不管”楼院管理面积达5万㎡以上，并与辖区街道、社区或业主委员会签订5年以上期限物业服务合同的，给予2年内企业资质免检，在参与物业项目投标时评标总分上浮10%的政策优惠。

　　与此同时，兰州完善了“三不管”楼院维修资金补建措施。实施专业化物业管理的老旧小区和“三不管”楼院，补建由物业服务企业代收代交；未实施专业化物业管理的，成立业主委员会的，由业主委员会代收代交；未成立业主委员会的，由社区代收代交。(完)