小区业委会治群租违约将罚款 不交钱停水停电

　　小区如此自治行吗？欢迎参与讨论。你是否也因小区群租房、住改商的问题而困扰，你的小区又采取了哪些办法呢？你又有什么良策？对于成达佳园业主委员会最终采用“缴纳违约金”的管理办法，你有何看法，你是否赞成？欢迎拨打成都商报热线86613333-1，参与到成都商报读者的讨论中来，说出你的看法和建议。

　　从新会展世纪城南门进出，入口旁一条长达数米的红底黄字条幅分外引人注目，上面写着“治理群租现象，提升物业品质 请广大业主积极参与投票”。群租，一个困扰多个小区、物业和无数业主的话题，这个小区又有什么新办法呢？

　　近日，成达佳园小区的业委会正在公示一个重要决定———《成达佳园业主委员会关于业主违反管理规约支付违约金标准》(简称《标准》)公示决定，按照这一《标准》，业主或房屋使用人将住宅改为经营性用房、用于群租和集体宿舍，都将因违反小区规约而支付违约成本，其中用于群租，业主或房屋使用人需要按房屋建筑面积，支付每月每平方米10元的违约金。

　　约定“群租标准”

　　小区最大户型可住8人

　　在成达佳园进行公示的其中一个文件，即小区认定群租及集体宿舍的标准。成达佳园共有7栋10种不同户型，业委会根据面积对最多居住人数进行了规定。业委会在公示中写道，这一标准是根据住建部出台的《商品房屋租赁管理办法》规定及《成达佳园管理规约》约定制定的，并在可供居住的面积中除去了厨房、厕所、客厅及阳台，再根据剩下的面积规定了合理居住人数。

　　以建筑面积为100~108平方米为例，厨房、厕所、客厅、阳台面积为46平方米，那么可供居住的面积为54~62平方米，业委会设定的租户合理居住人数为5人；再以面积最大的建筑面积为181~190平方米的房屋为例，其可供居住的面积为95~104平方米，设定的合理居住人数为8人。一旦租户人数超过了合理居住人数，则视为构成群租和集体宿舍用房行为，业主需要在60日限期内自行改正其行为，逾期业主委员将按照《成达佳园管理规约》规定，进行处理。

　　不过成都商报记者对比《商品房屋租赁管理办法》发现，这一文件中确有厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住，但并未提到客厅。

　　至于《成达佳园管理规约》这一文件，记者未能在成达佳园小区公示栏找到，随机采访了几位业主，也表示自己没有看到过这一文件，“可能是去年公示过，但也没印象了。”

　　10条违约金标准

　　不交钱停水停电

　　成都商报记者发现，该小区每个单元的一楼进门处都张贴有这一《标准》。《标准》称，根据2013年年初通过的《成达佳园管理规约》第二十七条，业主、使用人违反规定且拒不改正，需要承担违约责任，即向全体业主或相应业主支付违约金及损害赔偿。

　　另据其第二十八条“连带责任”规定，使用人违反规约，相关业主也要承担连带责任。

　　《标准》中共有10条涉及违约金标准的条文，改变住宅用途和群租是最前面的两条。按《标准》，业主、房屋使用人将住宅改为经营性用房使用的(包括但不限于开设公司、麻将馆、茶楼等)，该业主或房屋使用人按其房屋建筑面积，每月每平方米缴纳违约金15元；将住宅作为集体宿舍、群租房使用的，按其房屋建筑面积，每月每平方米要缴纳违约金10元。

　　同时，擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌、设计用途、功能和布局的，业主、房屋使用人需要支付2000元违约金并于30日内恢复原貌；占用或损坏楼梯、通道、绿地等公共设施，每次需要缴纳50元违约金，并赔偿造成的损失。《标准》中的条款非常细致，乱倒垃圾和涂画园林建筑、乱停车也需要缴纳50元违约金。

　　《标准》中写到，如果发生了违反规约的行为，业委会将委托物业在小区进行公示，相关责任人需要在30日内支付违约金，逾期不缴，业委会有权委托物业对违规房屋采取停水、停电等必要措施。

　　《标准》的公示期为30日，小区业主可前往物业管理中心进行投票，投票结束后会对表决结果进行公示。

　　小区出台规定，认定群租及集体宿舍用房行为，并出台一系列的业主违约需要缴纳违约金的标准，这些标准是否具有法律效力？成达佳园业委会出台这些文件的原因又是什么呢？

　　对话业委会主任

　　“不是罚款而是支付违约成本”

　　昨日，记者联系上成达佳园业主委员会主任贾伟，贾伟告诉记者，这一标准制定的依据有两个，《商品房屋租赁管理办法》和《成达佳园管理规约》，其中《成达佳园管理规约》是2013年年初业主大会通过的，“超过了三分之二的业主投票赞成。”

　　“首先要明确一个概念，这不是罚款，而是要求违约的业主支付违约成本。”在接受记者采访时，贾伟一再强调这是收取违约金而非罚款，“收违约金并非目的，只是为了创造一个更好的居住环境。”贾伟告诉成都商报记者，群租存在的安全隐患非常大，“业委会也是根据小区绝大多数业主的要求而提出要治理群租。”

　　贾伟称目前针对这一标准，投票的业主数量已经超过了一半，“按照相关法律，超过了一半业主同意就可以执行了。”但对于相关法律到底是哪一条哪一款，贾伟却没有说清楚，“这个是咨询了律师的，现在是公示内容，未来正式出台的文件还会咨询律师的专业意见，对里面的内容再修改，务求让文件合规合法。”

　　如果业主拒不缴纳违约金，业委会能有什么办法呢？“我们会请物管和派出所协助。”贾伟说。

　　物管为难

　　没权利对业主采取强制手段

　　在成达佳园物业管理中心的办公室墙上，挂着一张“成达佳园住宅楼入住、装修、出租动态表”，上面记录了全小区1116户房屋的情况。从这张表上来看，目前成达佳园的入住率达到了98%以上，其中出租的房屋占到了20%，不过这张表格上并未标出被认定为群租房的房号。据了解，该小区的物管手中有一份群租户的名单，是通过水电费和其他业主举报了解到的。

　　“在办法出台后，还是有业主主动找到群租人退租了。”物业中心工作人员告诉记者，但对于具体已经退房的户数并不清楚。同时，记者也了解到，物管对业委会出台的这一办法也有一些为难，他们既不能入户也不能对业主采取强制的手段和措施，目前他们还是采用劝退业主和群租户的办法，并积极主动协助这些业主寻找新的租户。

　　业主疑问

　　支持治理群租 但是否合法？

　　此次成达佳园治理小区群租等现象的办法出台，在业主内也引起了不小的风波。不仅出租房屋的业主们看法不同，就连自住的业主内部意见也有分歧。

　　住一栋的业主李先生对群租现象非常反感，但他对违约业主要缴纳违约金一事，有些疑问，“业主委员会有权利这么做吗？是不是还能有别的办法呢？”

　　出租房屋的业主们反应也不一。3栋的业主孙太太在听说自己房子里住了十几个人后，吓了一跳，“知道是租给餐馆当宿舍，但他们老板说只住五六个人，我就同意了，没想到住了这么多人。”考虑到安全问题，孙太太打算在租约满后就解约，“住这么多人，周边的住户肯定有意见，而且不安全，不想以后有麻烦。”

　　与孙太太相比，房屋也用于集体宿舍的张先生态度就比较强硬了，“租约还有很久，现在要退房也不行，还要赔对方违约金，而且这么大的房子收回来也不好租，物管费怎么办？”

　　律师三问业委会

　　业委会能约束业主吗？

　　规约通过双过半了吗？

　　群租认定标准合法吗？

　　成达佳园业主委员会出台的这一系列规约，是否合法呢？

　　昨日，成都商报记者就这一问题采访了四川少城律师事务所律师曹毅，在他看来，业委会的行为合法性还是存在一些问题。他告诉记者，首先业委会是业主大会的执行机构，其本身不能制定或发布约束业主的规约或者规定。而本案中的“管理规约”如果要制定，就必须符合双过半原则，即占私有面积过半的业主和业主总人数过半通过，才具有法律效力。

　　目前据业委会介绍，当前同意这一规约的业主已经过半，如果符合了双过半原则的话，那么管理规约就能够执行了吗？“也不是，‘管理规约’的内容不得违反法律、行政法规等的规定。”曹毅说，本案中关于业主将自有住房改群租房这一行为，应当由相关行政机关来认定处理，业委会没有这个权利，即使这一规定“双过半”了也无法认定。同样，规约中规定对业主收取“违约金”，带有罚款性质，也是不合法的。

　　曹毅还谈到，根据物业管理条例的规定，业主可对“规约”中这些不合法的规定提起诉讼。(记者 王楠)