评论：市场供需剪刀差决定惠州房价归属

　　今年以来，房地产业遇到麻烦，已是人所共知的事实。在市场表现上，各大房企纷纷降价，局部房价甚至出现近年以来的罕见低值，一手楼价持续出现环比下行。而国家统计局最新的房价监控显示，此前一直坚挺的二手房价也首度失守，整个行业面临量价全线下跌。

　　针对楼市降价问题现象，有行业专家就指出，在楼市初现下行势头，反应快的开发商通过价格突降，占据市场成交高点；反应慢开发商失去市场先机，在接下来市场只能通过更大幅度降价吸引消费者关注；此外，到第三批、第四批才反应过来的又只能在此前的降价幅度上再加码，用更大折扣的优惠来取悦市场，这就导致市场竞相降价局面。

　　而大势之下，惠州房价将何去何从，降价浪潮何时能够下到最低值？这些都成为惠州市民密切关注问题。对此，南方日报记者通过对惠州市场降价楼盘的调查(详见7月24日《惠州观察·宜居周刊》)，惠州目前6400元/平方米的成交价与接近4500元/平方米左右的开发成本相比，利润空间有限。降价潮中频频出现的“3字头”和“4字头”产品，利润空间几乎完全被压缩。从这个层面，行业专家指出后续市场惠州房价将不再具备持续降价空间。

　　然而，在过去楼市黄金十年，中国房价就从未在市民的殷切期待中理性过。还记得十年前(2004年)惠州房价1800元/平方米，一路狂飙，“破2”、“破3”、“破4”、“破5”、“破6”，而周期内，北上广深等一线城市局部更是飙升至几十万元每平方米，从未考虑与开发成本相对应，也未照顾与市民收入相协调，整个房价涨跌过程就从未在社会理性的轨道中运行过。而现在楼市黄金十年结束，进入结构调整下行周期的楼市，面对不断掀起的降价潮，不断下行的房价，业内就开始从行业成本投入角度来论证房价的合理性和房价的抗跌属性确实有失公允。

　　回到行业价格本身，在市场狂飙周期，社会经济保持高速发展，城市化的推进，短期流动人口激增，导致城市住房需求持续旺盛，也导致在很长的行业周期内都面临着一种供不应求的状况，市民抢购，使得房价非理性上涨成为现实。

　　当前国民经济进入理性调整阶段，周期性刚需的集中需求告一段落，城市购房需求基数萎缩。在供应上，近年大量社会资金一股脑涌入房地产业，大大小小开发商不计其数，市场房源供应量剧增，累积下来的库存自然会成为市场巨大压力。

　　依据惠州官方数据统计，截止2014年年中惠城库存34000套，按上半年月均1770套销售速度，即使市场新货停供也需19个月才能实现库存清零。再根据市场预售规模，仅6月份即达到2959套，减去当月成交的2046套，单月净增近1000套新库存。结合市场持续低位的成交量，拉大的库存量将导致市场供需更加难以平衡。而一旦市场供需比失衡，将直接在市场价格涨跌中表现出来。随着行业供给量和需求在较长周期内仍将继续拉大，扩大的供需比剪刀差将不断拉低市场对行业价格预期。

　　举最通俗的例子，一颗成本100万元的珍珠定价150万元出售，最开始只有一个商家且只做了1颗，但却有100个人看中想买，价格被哄抬至200万元；后来大家都看到有利可图，纷纷投资共造出了100颗珍珠，这时却只剩下一个人感兴趣，卖家就只能降价出售。如果其中有商家是四处借钱赶造，资金就将被套牢且有被拖破产的可能。这时为了回收资金，救急降价到100万元、70万元出售亦不无可能。无疑，当下惠州楼市正在经历着类似的阵痛。(张峰)