应对电商网购冲击 广州商铺市场变阵

　　戴德梁行日前发布2013年第3季度广州房地产市场报告，根据报告数据显示，广州前三季度写字楼市场需求保持活跃，但在经历了持续数年的供需畅旺的市场环境下，供应面积仍然高企，市场需求开始表现乏力，前三季度吸纳量与去年同期相比下降41.3%；商铺市场方面，受电商的冲击、百货和服装行业销售额的缩减，优质商场继续实行前几个季度的业态调整战略，餐饮、休闲娱乐的业态比例大幅上调，快时尚品牌和大型零售商的扩张计划则持续加快。

　　前三季度写字楼吸纳量维持高水平

　　在今年前三季度恒大中心、保利V座、邦华环球广场等物业相继投入使用并为市场共带来41万平方米办公面积供应的同时，全市甲级写字楼吸纳量亦维持高水平，达到24.9万平方米。2013年第3季度广州全市的新供应量只有珠江新城的建滔广场，以52，000平方米的办公面积投入使用。然而在大面积物业的集中入市后，市场需求开始出现乏力，吸纳速度趋缓。第3季度广州甲级写字楼整体吸纳量仅为25500平方米，当中以IT、物流和服务业企业表现尤为积极。预计全年总吸纳量约为28万平方米，比去年49万平方米的吸纳量下降41.6%。

　　由于新供应的入市，全市甲级写字楼的空置率上升至12.4%。其中，新供应集中在珠江新城，该区域的甲级写字楼空置率从去年第3季度的18.5%升至21.9%。在需求活跃的拉动下，上半年全市甲级写字楼租金缓慢上涨，至9月底达到每月每平方米167.1元，同比上升1.5%。珠江新城以每月每平方米182.5元租金继续成为最昂贵的办公区域，保持去年的水平。然而，在新增高档物业云集的珠江新城，新物业为了吸引租客进驻，采取低价入市的策略，令该区整体租金环比下调0.7个百分点。写字楼销售方面，天河商圈的日趋成熟，以及周边商用地块持续活跃地成交，继续推动着广州优质写字楼的价值。DTZ戴德梁行研究数据显示，第3季度甲级物业的价格保持稳定增长，环比上升2.6个百分点。

　　未来，随着珠江新城中心商务区商务氛围的日益成熟，总部经济的地位不断强化巩固，租金的上涨势头有望持续。全市未来新增供应将依然集中在该区域。据我司数据，未来五年广州市将有110.6万平方米的甲级写字楼物业投入使用，而96.5%来自珠江新城。新物业投入使用，吸纳量将维持在高水平，未来五年年均吸纳24.3万平方米，略低于过去五年平均值的27.9万平方米。

　　广州商场业态调整明显

　　在稳步增长的零售总额和强劲消费力的支撑下，广州商铺租赁市场表现畅旺。本年第3季度，餐饮、休闲娱乐业积极扩张，带动相关租赁需求增加。国际快时尚消费零售商延续了去年快速扩张的态势，进一步深入国内市场，一方面延伸至二线城市，另一方面增加在一线城市近郊区域的布点。今年前三季度，优衣库、Zara、无印良品和GAP分别在广州天河、海珠和番禺区布点；华润万家也加快旗下便利店Van Go的全国布局，本季度开始布局广州、北京、苏州和杭州。餐饮行业也有突出表现，例如本年6月海底捞在广州新港中路首店开业后，本季度该品牌新店以约2000平方米的经营面积继续进驻北京路商圈。

　　目前，百货和服装品牌零售商面临成本上涨和销售额缩减的困境，因此，以百货和服装为主要业态的商场为提高零售业士气和抗衡电商行业快速发展带来的冲击，纷纷打造新的经营主题或特色区域，给予顾客新的消费体验，同时也适当提高休闲娱乐和餐饮等体验式业态的比例。例如部分商场将其餐饮娱乐功能的比例由原来的50%上调至60%，也有商场腾出一个楼层的运动和服装品牌的面积，打造美食街。租金方面，成熟商圈优质商铺面积供不应求，令租金水平在过去20个月中加速上涨，目前愈来愈多的租户对现时高企的租金水平持谨慎态度。在需求保持强劲和新物业为提高入住率实行租金让利优惠的双作用下，第3季度广州全市优质商场首层租金保持平稳增长，环比上调1.5%，达到每月每平方米1346元。市场持续消化现有存量，全市优质商场整体空置率下降至11.6%，环比减少0.5百分点。

　　展望未来，在交通网络日趋成熟、城市扩展及成熟商圈优质商业面积相对紧张等因素的推动下，荔湾、白云新城和金沙洲、天河区东部、海珠江南西商圈和番禺万博商务区五大商业新区将是商铺市场的关注热点。此外，实力强劲的零售商和快时尚品牌将继续其布点计划，预计下季度广州商铺市场需求将保持平稳增长，租金将面临上涨的压力。

　　南方日报记者 李广军