成交价攀升成交量下滑 商业公寓销售后劲不足？

　　如果定价偏离市场承接力，商业公寓的投资前景或不如预期乐观。摄于佳润云凯雅寓。

　　成交价仍在攀升 成交量却开始走下坡路

　　时近年底，广州市区多个商业公寓项目即将迎来开盘高峰期。不过，从“金九银十”开售的商业公寓项目来看，曾是限购后市场“香饽饽”的公寓产品去货速度一般，销售业绩远不如预期。业内人士指出，尽管商业公寓有不限购、不限贷的优势，但产品自身素质和价格定位决定其销售情况，“若商业公寓项目的定价过度透支物业升值潜力，卖不动也很自然。”除此之外，更多行业人士认为，持续“价高租低”的商业公寓，其投资回报率已江河日下，投资风险却较往日有所上升。加之市场承接力的疲软，新一轮商业公寓开盘潮是否能延续早前的红火，可谓悬念重重。

　　“商业公寓的成交一直都比较平稳，目前珠江新城商业公寓的市场成交均价为28000~30000元/m2，比上半年有10%左右的升幅。”合富置业高级营业经理贝佳表示，由于商业公寓具有不限购、不限贷的特点，所以成为没有购房名额买家的投资首选。现时珠江新城的商业公寓，如富力盈丰大厦威尔斯商务公寓、富力爱丁堡国际公寓等，都以单间或一房一厅的户型较受欢迎，出租回报率也比较稳定，目前的回报率大约在4%左右。像富力爱丁堡国际公寓，其单间物业月租金为7500~8000元/月，租客以日、韩籍的外籍人士为主。由于租金处于较高的水平，一般工薪白领未必能承受。而部分具备领取商业牌照功能的公寓，如富力盈丰大厦威尔斯商务公寓，吸引了不少小型公司进驻，目前租赁单价为90元/m2/月。

　　满堂红市场部高级经理周峰表示，从今年5月份开始，二手商业公寓的放盘量如常，但成交热度明显降低。以公寓产品相对集中的珠江新城为例，成交量同比减少两成以上。究其背后原因，二手公寓业主在放盘价上追及一手新盘，导致二手商业公寓市场出现“有价无市”的窘况，“经我们促成的二手商业公寓买卖成交，每月才十多宗，市况大不如前了。” 文/图：记者王雯倩

　　贷款评估价打8折 投资客锐减

　　记者本周巡城踩盘时，从多位在售公寓的项目负责人口中得知，尽管商业公寓产品具有不限购、不限贷的特性，在住宅限购政策未放松之际，仍会是不少投资客的心头好。但整个市场经过了近两年的翻炒与热捧，此类投资客已被前几轮公寓推货潮“消化得七七八八”，加之眼下屡创新高的公寓售价，如珠江新城的在售一手商业公寓，高达45000~50000元/m2。即便在车陂东圃板块，部分商业公寓的定价亦飙升至35000元/m2以上。入市门槛的拔高，直接导致入市投资客的数量锐减。

　　另外，有商业地产人士表示，近半年以来的银行贷款额度紧缩，亦阻碍了部分商业公寓投资客入市。这种情况在二手市场尤为明显，由于商业公寓并非普通住宅，银行对其贷款的风险评估更为谨慎，其评估价格往往是成交价的7~8折，即便买家能成功申请贷款，最终到手的贷款也远低于预期的5成，这意味着投资客首付资金需上浮20%~30%，“分分钟要预足七成首付才能入市，这也让资金实力一般的投资客望而却步。”

　　市区公寓产品升值潜力被高房价透支 回报不容乐观

　　“原本是手有闲钱的分散投资，现在变成要奋身去博升值，精明投资客当然不买账了。”中原地产工商铺写字楼部副总监周浩波指出，住宅限购开始的头两年，无论是一手市场还是二手市场，商业公寓的销售情况均表现不俗。一是因为当时的定价仍有利可图，二是市场承接力强劲，目标客户群数量多。

　　时至今日，部分刚开售或待售的商业公寓项目，其开盘价和吹风价不但高于市场价，还过度透支了物业的升值潜力。而这类公寓产品的租客群体常以微小企业办公和外派中高管住客为主，由于企业扩张或人员调动，这两类租客都不如普通写字楼客户或住宅居家客户稳定，租约普遍在1年甚至更短的时间。而在功能配套上，商业公寓产品既无法与优质写字楼比肩，又因煤气、商水商电、物管费等问题，在性价比上拼不过普通住宅。中原地产周浩波认为，在多方面因素的制约下，商业公寓的租金回报和物业升值并不乐观。

　　二手公寓同比价涨不敌普通住宅 投资客4年才转手

　　在价格方面，商业公寓的二手价格同比上涨16%，虽然物业升值幅度可观，但与全市住宅普涨20%相比，公寓物业的升值潜力似乎并不如预期之高。至于投资客所关注的租金回报，周峰表示，商业公寓的租值升幅与住宅差不多，珠江新城的商业公寓普遍可租到105~110元/m2/月，平均租值比住宅高50元/m2/月，而像老城区如越秀的商业公寓，租值在83~88元/m2/月，与普通住宅的租金差距在30元/m2/月。

　　此外，在付款方式和买家心态上，购买商业公寓的买家更接近写字楼投资客，鲜少有自用买家，多是中长线持有物业用以收租，“近5成的公寓买家会选择一次性付款，比住宅客户的32%比例要高得多。”而考虑到增值税问题，短期转手的增值税高达200%，商业公寓买家的转手周期平均在4年以上。

　　入市要看准价格 地铁沿线成熟商圈投资有保障

　　对于打算投资商业公寓的人士，合富置业贝佳建议投资者可关注一些交通配套成熟的路段，例如地铁沿线的路段，处于成熟路段的商业公寓，其升值的潜力及回报率有一定的保障。对于后市的预测，受访的多位业内人士均表示担忧。市区某待售公寓的项目负责人坦言，现在投资客对价格非常敏感，“总价超过250万元的公寓都比较难去货”，如果价格一路高走，可能无需等到住宅限购政策退出，商业公寓的成交便会跌至冰谷。

　　有经验丰富的商业公寓操盘手认为，与普通住宅相比，加在商业公寓上的行政调控力较少，其价格与价值将遵循市场规律。倘若成交量持续低迷，自然会有发展商为迎合市场和回笼资金而下调价格，“如果发展商不调整价格或对不改进公寓产品的定位，不排除明年中期会有部分商业公寓价格跳水。”

　　多个公寓新盘登场

　　萝岗首席地铁上盖城市综合体敏捷广场亮相

　　日前，有媒体报道，东部板块的新盘萝岗·敏捷广场首期单位已开售，不过，该盘相关人士却强调，正式开盘时间及价格目前仍待定。

　　据介绍，该盘是敏捷地产进驻萝岗的首个项目，将打造为45万平方米集休闲、娱乐、餐饮、商务、购物、居住等复合型城市功能于一体的新型都市型城市综合体。该盘产品线十分丰富，涵盖了Shopping Mall、商铺、公寓、低密度住宅等类型。该盘位于地铁21号线水西站上盖，地理位置十分优越，交通便利，即将推出的产品包括地铁上盖临街商铺以及“N+1”公寓产品。其中，商铺面积区间为80~160平方米。此外，还将推出“N+1”多变公寓，面积区间主要为27~113平方米，其5米层高可让置业者买一层享两层，且办公、居住两相宜。 (王荔珏)

　　佳润云凯雅寓：公寓单价25000元/m2

　　近日，地处同宝路“地王”地块旁的佳润云凯雅寓，正式开放其样板间和销售中心。该项目总共由三栋高层建筑组成，总建筑面积近8万平方米，包括一栋由白天鹅酒店管理公司全程管理的精品酒店以及两栋可售的酒店式公寓。该项目有8000平方米配套商业和2000平方米多功能酒店配套，包括宴会厅、中西餐厅、SPA会馆、健身房等，还有19000平方米的园林广场，1:1.3的地下停车位。

　　即将发售的两栋16层高公寓共有570套单位，预计首期将推出280套带精装修公寓，户型涵盖41平方米单间和一房一厅、67平方米三房两厅、71平方米两房两厅。据项目负责人介绍，首批产品拟于11月15日推出，以单间和一房一厅居多，总价在100万元左右，折合单价在25000~26000元/m2，与旁边“地王”同宝路住宅地块的2.6万元/m2楼面地价相当。

　　从户型图和实景板房来看，该项目很善于“偷面积”，实用率最高可达100%，这在平层公寓产品中较为罕见。另外，佳润云凯雅寓还能做到明火煮食，这对于部分住家租客而言，颇具吸引力。(王雯倩)

　　华景里Loft公寓下月发售

　　记者获悉，已于10月开放样板房的华景里Loft公寓，将在12月底正式发售，产品户型为45~85平方米复式公寓，买一层送一层，精装修，最高达160%的使用率。目前VIP客户诚意登记享额外9.6折，该项目的市场吹风价约4万元/m2。 (王雯倩)