2014年房地产调控或将有所改变

　　2013年，国内房地产市场经历了不平凡的一年，不仅市场快速回暖，在政策上也发生了一定的变化。这使得人们对于2014年的楼市走势与政策方向充满了期待。

　　对此，专家认为，2014年，新一届政府对房地产调控思路虽然有所转变，但长效机制真正建立和铺开，短期内难以实现，需要数年时间过渡。2014年楼市调控政策中，“限购、限贷”等措施仍将持续，而“房价控制目标”有可能不再提及，“限价、限签”则有可能在2014年淡出。

　　合富置业首席市场分析师龙斌认为，从政策面看，三中全会已经明确提出市场配置资源起决定作用的方向，房地产市场亦不例外，政策转向，重视发挥市场作用，几乎是必须的选择，而政府，更要落到它作为社会保障的公共服务职能上。2014年是制度变革的过渡期，政策会稳，但政策预期的影响潜移默化中会产生作用。从宏观面看，2014年经济增长和货币信贷的平稳趋势应该比2013年更加容易判断。从市场面来看，2013年的高地价、上涨过快的房价、预期以及供求关系，都将影响2014年的市场走势。高地价大大提高了开发成本，也增加了产品定位和定价的难度；过快上涨的房价对购房需求本身会产生挤压和挤出效应；从供求关系来看，实际上一线城市和核心二线城市的供不应求格局短期内无法改变，而三四线城市供过于求、供求均衡与其价格平稳是互为因果的，市场平稳，短期内也不会发生大的变化。

　　广州楼价不可能无止境上涨

　　房地产专家韩世同则认为，2013年楼市调控政策延续了往年的风格，还是以行政调控手段为主，与此同时货币政策的调控暂时退出了市场。对此，广州房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，货币调控显然不是主动的措施，这是由于整体流动性缩减、贷款人数众多、利率放开等几种因素造成的，而今年广州市政府也采取了很多行政干预的手段，以达到控制房价的目标，但效果并不明显。

　　日前广东省房地产协会发布的广东省县域房地产发展研究报告显示，近年来广东县域经济社会平稳发展，十八届三中全会为县域经济的发展将迎来改革红利。伴随我国全面建成小康社会、新型城镇化上升为国家战略，中央和省惠农政策的不断出台，以及广东农村集体土地流转的加速，县域房地产被勾勒出了广阔的发展空间。2007年以来，广东县域房地产市场发展蓬勃，呈现较快的增长势头，各项指标在全省总量中所占的比重不断提高，增长速度整体高于同期全省总体水平。2007年县域房地产投资205.19亿元， 2012年为773.54亿元，年均增速高达30.4%，同期全省年均增速为16.4%；2007年，县域房地产投资仅占全省总投资的8.2%，2013年1-8月提高到15.2%，提高了7个百分点。其中，房地产投资占GDP的比重由2007年的3.7%提高至2012年的6.8%，县域房地产对经济的拉动作用日益彰显。但是，尽管近年来县域地产发展势头强劲，但存在的问题也不容忽视。2007年以来，县域地区住宅投资占总投资比重一直维持在77%左右的较高水平，高于同期全省总体水平，说明广东县域房地产开发仍处于初级阶段，还是以满足居民居住需求为主，未能配合经济、产业的发展而呈现多元化发展。广东省房协秘书长、新闻发言人王韶表示，广东县域地产发展强劲，但背后也存在商品房建设总量偏大、待售面积增长速度较快等隐忧。此外，产品单一、综合品质不高，盲目“复制”，地方特色不明显，项目定位有待优化等问题都值得业界思考。

　　“房价控制目标”有可能不再提及

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，2013年四季度出台的“穗六条”政策，增加缴纳“个税/社保”时限至三年，影响颇大。最大影响是买家的心理预期，导致观望情绪浓厚。据监测，多个楼盘的客户来访量明显减少，部分客户对降价有所期待，“再等等”的心态明显加剧。从调查数据看，相较于中低端楼盘，高端楼盘受“连续三年社保/纳税证明”的影响明显。“穗六条”亦使约两成多的二手买家入市受阻。其中，社保/纳税不足三年的外地二手买家(以经商客户居多)，约占整体二手楼市两成左右。而受“二套首付七成”政策影响的买家，占整体二手楼市不足一成。

　　“限价、限签”等措施在实际施行过程中，并无助于抑制房价上升。“限价、限签”导致“双合同”，“数字游戏”等市场乱象出现，扭曲了真实价格信息。因而，“三年社保/纳税证明”的持续实施，可能成为现行“限价、限签”的替代。“房价控制目标”在2014年有可能不再提及，“限预售、限签”等政策有淡出的可能。从短期看，政府在未来2至3年内将以加快完善住房保障体系，偿还社会保障欠债为首要任务。只有当住房的社会保障超越过往、达到一定规模时，以“限购”为代表的行政干预才具备退出条件。

　　一二线城市房价仍将稳固上升

　　合富置业首席市场分析师龙斌认为，从政策面看，三中全会已经明确提出市场配置资源起决定作用的方向，房地产市场亦不例外，政策转向，重视发挥市场作用，几乎是必须的选择，而政府，更要落到它作为社会保障的公共服务职能上。2014年是制度变革的过渡期，政策会稳，但政策预期的影响潜移默化中会产生作用。从宏观面看，2014年经济增长和货币信贷的平稳趋势应该比2013年更加容易判断。从市场面来看，2013年的高地价、上涨过快的房价、预期以及供求关系，都将影响2014年的市场走势。高地价大大提高了开发成本，也增加了产品定位和定价的难度；过快上涨的房价对购房需求本身会产生挤压和挤出效应；从供求关系来看，实际上一线城市和核心二线城市的供不应求格局短期内无法改变，而三四线城市供过于求、供求均衡与其价格平稳是互为因果的，市场平稳，短期内也不会发生大的变化。

　　综合政策、宏观和市场三大方面来研判，我认为与2013年前高后低的走势可能不同，2014年的广州房地产市场或许会出现前低后高的走势，上半年房价走平，成交略减的机会不小。2014年的主战场仍然是一二线核心城市，但部分产业较齐全、人口集聚力强、城市发展快、且房价平稳、产品素质高的三四线城市，2014年有望异军突起。说拐点或下行，一定要慎重，在十年严格调控的时代是这样，在过渡期同样也是这样，因为这个过渡期可能要相当长的时间，长到和城市化进程、发展模式彻底转变同步。2014年不可能是泡沫挤压年，充其量是解压年，对于一二线城市来说，稳固上升仍是大趋势。

　　广州楼价不可能无止境上涨

　　房地产专家韩世同则认为，2013年楼市调控政策延续了往年的风格，还是以行政调控手段为主，与此同时货币政策的调控暂时退出了市场。对此，广州房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，货币调控显然不是主动的措施，这是由于整体流动性缩减、贷款人数众多、利率放开等几种因素造成的，而今年广州市政府也采取了很多行政干预的手段，以达到控制房价的目标，但效果并不明显。

　　从近期中央高层表态及十八届三中全会决定来看，房地产市场调控思路正在发生根本性转变，楼市调控应加速去行政化，取而代之的是以长效调控机制为主轴的市场化调控手段。“但长效调控机制的建立并非一蹴而就的。”韩世同表示，“多年以来房价不断攀升，其实跟过去十年基础性制度的作用息息相关，比如说土地招拍挂，又比如说只有开发商才是唯一合法的住宅开发商，等等。这一切的症结就在于土地制度、财税制度、金融制度这三大制度，至于怎么去运作调整，从何处着手，恐怕还要等下回分解。”

　　谈到2014年广州乃至全国楼市的预期，韩世同认为，广州的楼价不可能永无止境地上涨，肯定会触顶回落，如果房价继续上涨，不用调控仍会回落，目前像广州中心城区，趋向于有价无市就是这个道理。“再放眼全国，目前房地产市场的形势其实并不如人们想象得那么乐观，一二线城市趋热，但热的二线城市不多，三四线城市也已经偏冷。总体来看，相比过去几年，今年的房地产市场是偏冷了。”

　　县域房地产市场将迎来改革红利

　　日前广东省房地产协会发布的广东省县域房地产发展研究报告显示，近年来广东县域经济社会平稳发展，十八届三中全会为县域经济的发展将迎来改革红利。伴随我国全面建成小康社会、新型城镇化上升为国家战略，中央和省惠农政策的不断出台，以及广东农村集体土地流转的加速，县域房地产被勾勒出了广阔的发展空间。2007年以来，广东县域房地产市场发展蓬勃，呈现较快的增长势头，各项指标在全省总量中所占的比重不断提高，增长速度整体高于同期全省总体水平。2007年县域房地产投资205.19亿元， 2012年为773.54亿元，年均增速高达30.4%，同期全省年均增速为16.4%；2007年，县域房地产投资仅占全省总投资的8.2%，2013年1-8月提高到15.2%，提高了7个百分点。其中，房地产投资占GDP的比重由2007年的3.7%提高至2012年的6.8%，县域房地产对经济的拉动作用日益彰显。但是，尽管近年来县域地产发展势头强劲，但存在的问题也不容忽视。2007年以来，县域地区住宅投资占总投资比重一直维持在77%左右的较高水平，高于同期全省总体水平，说明广东县域房地产开发仍处于初级阶段，还是以满足居民居住需求为主，未能配合经济、产业的发展而呈现多元化发展。广东省房协秘书长、新闻发言人王韶表示，广东县域地产发展强劲，但背后也存在商品房建设总量偏大、待售面积增长速度较快等隐忧。此外，产品单一、综合品质不高，盲目“复制”，地方特色不明显，项目定位有待优化等问题都值得业界思考。

　　而在新型城镇化的发展思路之下，县域经济面临重大发展契机，县域房地产市场也将随之成长。作为国民经济的基础性、先导性产业，房地产业的发育程度与当地经济发展水平密切相关，房地产业的发展既要适度领先于社会经济建设，更要适应和服务于产业经济发展。与全省总体水平相比，广东县域经济发展相对落后，房地产业也未能配合经济、产业的发展而呈现多元化发展。十八届三中全会的召开，为县域房地产业的发展提供了转型升级的新思路。

　　南方日报记者 李广军

　　蒋劲劲 许 蕾