楼市下行 开发商为何频频追高？

　　昨天，上海楼市的两则消息受到外界关注：一是黄浦区五里桥一地块被丽丰控股拍下，剔除保障房后，楼板价高达85512元/平方米，创下全国地块单价拍卖最高纪录；二是闸北区苏河湾地区由华侨城开发的楼盘开出了29.9万元/平方米的报价，创上海楼市豪宅新高。楼市呈现下行趋势，为何开发商频频追高？

　　花5.77亿元博眼球？

　　据了解，昨天创下国内土地拍卖最高价的地块为五里桥街道104街坊39/1宗，总占地面积6885.2平方米。在109轮竞拍后，最终由丽丰控股以5.77亿元人民币拍下，溢价62.54%。该地区周边售楼盘单价在8万元/平方米左右，可见楼板价已经超过现售价。

　　面对这一现象，地产资深分析师刘小田认为并不奇怪：“虽然该地块单价很高，但面积堪称迷你，总价不算高。”在他看来，丽丰控股将该地块拍下开发后，已经取得了一定的品牌效应；即使将来卖得不好，就当花5.77亿元树品牌、打形象了。他估计，以楼板价推算，新房上市价格会超过12万元/平方米。

　　刘小田认为，与其关注五里桥地块单价最高，不如关注该地块的拍卖条件。据介绍，该地块内建成的房屋不得预售，须以全装修现房销售。这是上海首幅不得预售的地块，对上海楼市现行的预售制影响不小。

　　业内认为，预售制是中国房地产业的命脉所在，对开发商调配和腾挪资金、加速周转作用巨大；但随着中国房地产业整体成熟，从一二线城市开始，已出台过多项收紧预售制的规定，这既是为了控制房价、提高行业准入门槛，也是为了规范房地产市场、降低行业风险。而五里桥地块精装现房交付的要求，无疑对开发商提出更高的要求。

　　豪宅价稳≠楼市稳定

　　与五里桥地块同受关注的苏河湾华侨城项目，售价高达29.9万元/平方米。来自仲量联行的数据显示，第二季度上海豪宅市场成交价格和数量总体平稳，例如华润外滩九里新推出的106套住宅中，29套已经售出，成交均价达到83361元/平方米。这些数字似乎传递出豪宅市场并未受楼市下行的影响。

　　但中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱指出，豪宅市场整体需求有限，在整个房产市场的成交占比很小，所以豪宅成交数据并不能完全反映出楼市走向。按成交套数占比看，上半年上海、北京、广州和深圳总价千万元以上的豪宅成交量分别占住宅总成交套数的3.4%、4.2%、1.1%和3.4%；按成交面积算，占比也只有8.3%、11.8%、3.4%和8.5%。豪宅之所以成为豪宅，一方面与其供应量有限有关，满足的只是“金字塔尖的购房者”需求；另一方面也与它的定价策略有关，因为在豪宅市场，有时候降价反而会影响销售。所以，豪宅价格稳定并不代表这一市场就保持稳定。他认为，随着2013年大量高楼板价的地块开工建设，今年下半年和明年的豪宅供应量迅速放大，该市场的竞争也会严峻起来。

　　仲量联行华东区研究部总监周志锋认为，虽然豪宅销售总体平稳，但二手市场高端住宅的平均价格并没有进一步上涨，说明楼市整体走向对豪宅还是有一定的影响。不过，豪宅毕竟与普通住宅项目不同，个别亟需回笼资金的开发商只要用少量的优惠房源，就能成功吸引到一批购房者，这也是不少高端住宅项目价格保持平稳的原因之一。　本报记者 任翀