房地产行业进入调整期 资金链风险促使行业整合

　　2014年开年以来，房地产行业进入调整期。在成交低迷及银行信贷收紧之下，房地产资金到位情况大幅下滑，业内专家预计，2014年房地产将整体呈现弱市特点，下半年资金链风险加速行业整合。

　　京华时报记者 邢飞

　　房企资金到位下滑至3.6%

　　今年的“红五月”并未出现。1月至6月以来，高通智库重点监测的品牌房企，从销售目标达成率看，多数落后合理目标完成进度约三分之一。

　　数据表明，房地产资金到位情况从2013年的26.5%快速下滑至目前的3.6%，这预示着行业调整将持续。当前，虽然政策调整为“大力支持首套房贷”，但从5月份居民中长期贷款增长额来看，房地产按揭贷款增长仍不明显。当前房地产政策调整弱于预期，未来将呈现加强趋势。但基于6-7月市场调整将延续这种可能性，2014年房地产将整体呈现弱市特点。

　　对于房地产行业资金链风险，中国金融地产俱乐部理事、长富汇银总裁张保国指出，房地产行业目前最核心的风险是资金链问题，如果仅靠自有的资金而不借助金融机构或资本市场进行融资，开发商将寸步难行。

　　房地产研究机构高通智库总经理张宏认为，房地产在2013年各项指标处于高增长，现阶段房地产的调整仍将持续一个阶段。当前房地产政策进行评估结果表明，与房地产市场调整的进程相比，目前政策救市力度仍显薄弱。未来，首套房降低准备金率、二套房贷出现调整等，均存在一定可能性。

　　张宏进一步解释道，首先，当前政策、区域市场、产品以及金融已出现实质变化，土地市场在下半年也将出现明显调整。房企将进入实际的战略更新期。其次，基于2014年房地产行业最大的风险来自资金链这种判断，高通智库将于今年8月28日在北京举行“中国地产金融日”大型活动，进行业内交流，推动行业健康发展。

　　本次调整将比过往较长

　　2008年，房地产行业调整呈V形快速反转，2011年呈U形反转。对于行业整合未来的走势，房地产业内存有不同的判断。高通智库认为，基于当前核心城市房地产供应增加趋势、群众观望情绪，以及行业资金链格局判断，2014年房地产调整可能呈现L形走势，即本次房地产调整将比过往调整较长。

　　对于2014年房地产行业调整走势，张保国则认为，“可能是一个更大的U形，时间要长一点，尤其是底部偏长。”他表示，今年市场分化会加剧。但“我们的特点是交易结构更灵活，项目反应、决策速度快，而且资金来源于市场，不受制于其他因素。因此，在确保投资人资金安全的前提下，未来将优先挑选具备优质资质和背景的公司。”

　　高和投资董事长苏鑫则表示，在行业调整期，投资者应更加关注“保险指数”。过去房价一路飙涨的时代已一去不复返，未来市场的波动将成为常态，这就客观上要求我们重新调整投资策略。投资房地产时，更值得我们关注的是长期价值的投资，首先考虑的不是赚多高的利润而是降低自己的风险，这就需要我们通过分析“保险指数”来选择楼盘。

　　针对行业整合进程，苏鑫认为，当前最核心的变化是路况。过去十多年房企一直处于“跑车模式”，只要猛踩油门就可以一路向前冲。但未来将进入“吉普车模式”。我们现在清楚地看到，房企整体利润率将下滑，负债率将上升，周转率将变缓。这种变化甚至预示着行业大时代的调整。路况变了，原有的跑车已难以为继，必须换乘越野车。而越野车的两组驱动车轮其实就是细分市场的专业能力和与金融的混搭能力。