降幅收窄预期稳定 房地产逐步适应新常态

　　见习记者张末冬12月18日，统计局发布了11月70个大中城市住宅销售价格月度报告。数据显示，房价环比降幅进一步收窄，新建商品住宅成交量创下了今年的新高。事实上，随着9月底信贷政策的调整，加之11月21日央行降息及时出台，政策叠加效应对房地产销售一直在产生积极影响，各地去库存节奏加快。上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受本报记者采访时分析认为，11月份房价环比下跌的城市开始减少，改变了此前“全军覆灭”的状态，房地产市场正趋于稳定。

　　今年10月，住房和城乡建设部新闻发言人倪虹表示，要用市场的手段调控房地产市场，将是下一步调控的主要方向和手段。对此严跃进认为，今年限购限贷政策松绑，以及央行救市等政策，都使得房地产市场复苏的态势开始出现，这会使得目前房地产市场的压力开始减少。所以说，政策导向很明确，就是提振楼市，且用市场化手段来规范。

　　日前召开的中央经济工作会议中，一直备受关注的房地产未被提起，也引起了外界热议。从前几年的情况来看，2011年中央经济工作会议提出要“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”；2012年中央经济工作会议重申“要继续坚持房地产调控政策不动摇。继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。”去年，虽未直接提到房地产调控，但也在廉租房、公租房、棚户区改造上有相应的表述。如今，被视为宏观经济政策“风向标”的此次中央经济工作会议只字未提房地产，因而引发了市场的许多猜测。

　　事实上，从今年的整体走向来看，房地产市场已经进入新常态，在经济增速将由高速转到中高速的同时，作为其中重要的一部分，房地产也开始适应宏观经济的变化。严跃进表示：“虽然没有提及房地产，但会议中对于新常态经济发展的各类领域都有了明确的阐述，所以说，房地产市场不会再当作一个特殊的行业，而是以一个平常心来对待，其要配合别的产业时刻为宏观经济复苏而服务，而不是单独提出来进行政策阐述。”行业内外对此问题的普遍观点也认为，会议对顶层设计已经有了详细的方向，而房地产作为一个行业、产业，应该遵循总体的规划。这不仅是对房地产这个行业的调整，也是整个宏观经济试图减少对房地产行业和土地财政依赖的表现，尤其是配合财税体制的改革，将更显新常态发展方式转变、结构深度调整、发展动力转向的内涵。

　　严跃进告诉记者：“此前简单地对住房供求、价格等因素进行调整，结果市场并不认可，出现越调越高的状况。新常态经济下，要改变库存过高、房价波动过大、供求不匹配等问题，就要以低成本、高效率促进住房福利为导向。如近期央行通过注入流动性，给予棚户区改造各类资金支持的做法，通过抵押补充贷款(PSL)工具为开发性金融支持棚户区改造提供资金，就是很好的开始。”

　　不过，必须强调的是，鉴于房地产投资对宏观经济的重要作用，防范因房地产市场的不稳定而造成的金融、经济风险同样重要。不过多使用行政化手段进行房地产调控，并不代表不进行房地产调控。“应该在运用市场化手段的同时，建立长效调控机制，不让房地产出现大的萎缩，也不去过度刺激。从这一点上来看，在对房地产市场适度刺激的基础上，明年应该会出现企稳的状态。”严跃进说道。

　　针对未来的走势，业内人士普遍认为，由于市场预期已经开始发生变动，直接带来的效果就是房价环比下跌态势受到遏制，在此背景下，预计12月份跌幅将持续收窄，其中一线城市年底可能率先止跌。同时，受此前几个月持续性的环比下跌现象影响，房价下跌的累计水平比较大，进而使得同比增幅连跌两个月，预计12月份还将扩大。严跃进分析：“某种程度上说，2014年的楼市并不能说是很差，事实上，楼市的回暖速度超过预期，市场降温并非走下坡路，而是一个U型的走势。因为今年市场降温的一个重要原因就是去年楼市已经透支了今年上半年的成交量。所以成交量的规模稍微减少，其实并不足以影响未来的市场复苏的走势。”