从源头控制
在“墙脆脆”、“楼倒倒”等一系列质量乱象的背后，保障房的质量控制源头问题，一直是业内关注的焦点。
2010年7月31日，北京市住建委发出通报：大兴区建设行政主管部门在保障房项目监督检查中发现，明悦湾项目B、C区8栋住宅工程出现混凝土试块强度不符合设计要求的问题，该项目随即被责令停工、停售。
2010年10月，市建委正式发出通知，责令明悦湾8栋问题楼拆除重建。这成为北京首例因质量问题被拆除的保障房项目。
有业内人士认为，北京明月湾拆楼事件给人们的首要启示，是保障房建设不能克扣成本。由于政府要求开发商代建的保障房利润上限为3%，“对于施工方来说，要想在3%的利润上限里求利，只能违规发包；而对于承包者来说，不偷工减料似乎也不可能获利”。如此，一层层盘剥下来，保障房质量失控似乎成为必然。
但是根据《财经国家周刊》记者在采访中的了解，保障房建设成本控制的根源在于——保障房建设中的资金捉襟见肘。
长春市住房保障与房地产管理局副局长陈济生告诉《财经国家周刊》记者，经过反复测算，长春市目前将保障房建安成本严控在1000元/平方米左右，略低于商品房成本。“目的无非是想用有限的资金，多见几个平方米的保障房，让更多老百姓解困”。
据了解，长春市完成年度保障房建设计划所需资金30亿~40亿元。“对地方财政是天文数字”。因此，房管部门的期望值并不高，仅希望财政部门能给3亿元的贷款贴息，其余资金都将通过市场化方式、银行信贷筹集。
正因为如此，保障房建设资金可谓“数米下炊”。既然成本被定死，保障房的建设质量就只能依靠“严抓管理”、“严看死守”。
但另有一些业内人士认为，“通过加强管理来降低成本，空间非常有限。”北京住总集团董事长张贵林曾经对媒体表示，“不主张过分压低成本，这样容易出豆腐渣工程。”张贵林坦陈，住总承建的北京明月湾保障房项目的质量问题，恰恰在于“甲方强制使用低于市场价的施工材料”。
《财经国家周刊》记者在采访中还发现，目前保障房质量问题暴露较多的，大都是由开发商代建、配建的保障房项目。而相比之下，由政府部门、国有企业直接承建的保障房，质量往往能够保障。这是否意味着，配建制的保障房建设模式，也是引发保障房质量失控的一个根源？
对此，一些主张配建制的地方官员并不认同。“我们搞保障房的人，最忌讳的就是让中低收入人群过于聚集，这可能会带来新的社会问题，比如贫民窟现象。所以保障房建设一定要坚持和商品房混搭、混建的原则。”一位地方官员对《财经国家周刊》记者表示。
然而，一些被“配建”的开发商却极力反对，认为政府将保障房建设的责任强加给市场，推卸了自身的责任。华远地产前董事长任志强就曾表达过这样的观点。
鉴于上述争论，折中的办法就是加强对“配建保障房”的监理。比如长春市最近就正在研究类似的办法，在合同中明确约定，开发商配建的保障房须达到质量标准，政府才予以验收。否则，房子烂在开发商自己手里，政府概不负责。而且完不成配建任务，开发商的商品房部分也将受到预售制约。
陈济生还告诉《财经国家周刊》记者，长春市负责保障房主体建设任务的市属国有企业，最近新成立了直属施工单位。在今后的保障房建设中，将尽量多采用自家企业直属的施工单位，而非联营、挂靠企业。
保障房是百年大计
2010年3月29日，拆迁安置居民入住成都一个用于安置拆迁户的住宅小区——“蓉华上林”。令人惊诧的是，它的规划、设计、建设等等品质，都改变了许多人对拆迁用房“能对付就对付”的印象。
2001年，成都东郊工业区进行战略性结构调整，城市拆迁安置房建设便成为成都的一项重点民生工程。2007年9月，这个取名“蓉华上林”的项目开工。无论是政府还是建设者，都没有因是“安置用房”而降低品质的标准，相反，项目在酝酿阶段就明确提出了以“国家康居示范工程”为标准开展建设的追求。2007年10月16日，国家康居示范工程评审会在成都召开，“蓉华上林”项目因其优良规划、设计以及追求低成本与高质量、高舒适度统一等理念，被正式列入国家康居示范工程实施项目，成为成都市首例“国家康居示范工程”。
2008年，四川5·12大地震侵袭正在建设中的“蓉华上林”。5月29日，经中国建筑科学研究院专业检测后认定，“蓉华上林”从基础到主体结构均经受住了大地震的考验。
虽是安置房，“蓉华上林”100%小户型设计却实现了全装修交房，建设标准足以满足商品房客户的需求。据当地人介绍，2009年12月，在满足拆迁需要后，政府将其剩余的300套安置房转为商品房公开销售，价格与周围新开发的商品房相当，开盘当日两小时内全部售罄，而全部商品房的销售款则用于后续保障性住宅建设。
2010年12月15日，这个项目还获评“国家省地节能环保型住宅国家康居示范工程”，并获得产业成套技术推广、规划设计、建筑设计三个单项金奖。
保障房，绝不能因挂上“保障”二字而产生任何短期行为，保障房同样要讲求品质。“蓉华上林”提示的就是：保障房是百年大计，就要有建设百年住房全方位的考量。(记者 王玉光)
工业用地绸缪
尽管陈兴和认为公租房的主角是地方政府，但今年漯河仍将这一任务交给了企业。在18万平方米的公租房建设规划中，当地一家企业承担了12万平方米的任务。
“市政府按照工业地价给地，手续正在办。公租房建设的方向也很明确，要围绕产业聚居区来建设。”陈兴和透露。
双方的动力何在？《财经国家周刊》了解到，以工业用地换企业支持，此为双方的真实用意。
上述企业在承担12万平方米的公租房任务后，自己规划了一处400亩地的电子工业园区，“这块地按工业用地给它，很便宜，每平方米的建安成本不到1000元，扣除政府补贴，等于是一平方米的房子投入才几百块钱。”知情人士说。其所建公租房可以作为电子工业园区的配套，另一方面，因公租房建在产业聚居区，可以满足此区域的人租用，并收取一部分租金。
对企业而言，低价拿到的土地可作为融资资本。“按照市场价格一评估，价格就高了，可以去抵押融资。”
陈兴和表示，今年漯河的任务就这样落实，其下属的一个县也是这个模式。
按照国土资源部的7%的配套用地标准，这一数字已经超标。但陈兴和认为，该地为工业聚居区，方圆几平方公里没有住宅，建公租房也是为了满足整个区域的需要。“因为是电子公司，对劳动技能要求也更高一些，需要稳定的技术工人，这是企业的想法。外面的企业也可以入住。便于项目招商。”
漯河此举与郑州不同，后者土地稀缺现象严重，工业用地也已经寸土寸金；而漯河的城市建设尚处于起步期，工业用地价格每亩仅为十几万元。地方财政并不宽裕的小城市以土地换取企业支持，完成保障房建设任务。
陈兴和认为，这一做法和公租房政策设计的初衷相吻合。“公租房解决的是夹心层，这个群体主要是新进城、新就业人员，大部分在产业聚居区。就近安排居住，无论从城市布局，还是工作和生活的便利，都是合理的。与公租房制度设计的初衷一致。”
漯河的廉租房也采取了类似的社会化模式，在今年的12万平方米廉租房中，其下属一个开发区承担了9万平米，另外3万平米交给下属的一个县来做，市政府的压力很小。
但陈兴和认为这个模式不能持久。“正好碰到企业有积极性，但明年没有企业建怎么办？‘十二五’期间，这不是我们的主要路子，下一步我们要有其他的建设方式。”(记者 魏洪磊)
