建筑面积新算法或拉低广州均价(2)

　　前奏　　N+1“90/70”引发的设计狂潮

　　一直以来，不少开发商以送阳台面积，飘窗台面积，超高复式空间以及N+1等多变户型为噱头，作为吸引买家的一种变相促销手段，开发商不仅可以将其作为建筑面积要顾客埋单，而且不用为这些“偷来”的面积多交税费。而这股绞尽脑汁的设计风潮大行其道，其实是源于上一次调控中的“90/70”政策。

　　在2006年以前，在国内的房地产市场中，户型设计以及面积并非是开发商规划建设过程中的重点，所生产的户型产品也非常单一。如今市场中所见的所谓“N+1”户型很少存在。但在2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定，“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上……过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”。这便是熟知的“90/70政策”，而这项政策在当时的房地产业内引起不小的轰动。

　　“90/70政策”的出台首先冲击的就是市场中、大面积户型的楼盘。而在此政策出台之前，90平方米以上的大户型是开发商建设的主流产品。“90/70”政策之后最直接就是促使市场中的小户型产品大量增加。而在建设过程中“偷面积”就此盛行，例如设计步入式飘窗、建造半封闭或不封闭过道花园或入户花园、生活阳台等等。由于按以往的规划要求，阳台只算一半建设面积，而入户花园基本全部赠送。

　　为适应“90/70政策”，开发商在设计户型上引入了大量的新思路。“N+1”户型应运而生，也就是将本来归入建筑面积计算的一部分空间用一堵墙隔开，并入到入户花园或者是工作阳台中去，避开建筑面积的计算范围。而当住户入住后，可以轻松地将这一区域的外墙去掉，或者将这一部分空间改造成一个房间。此外，市场更是出现“组合居”这样的新产品，一大一小两套房子共用一个入户花园，把一套原本一百多平方米甚至两百多平方米的户型人为设计成两套，这样便能极好的打破“90/70政策”的限制。

　　可以说“90/70政策”是为了压低房价和为首次置业者考虑的政策，但事实上，这一项政策却是为目前房地产户型设计的多样化提供了更大的平台，引发了业内的一轮户型设计狂潮。

　　南方日报记者　蒋劲劲