地方政府核价引房价纠纷 稳控基金加剧复杂局面(2)

　　百万“稳控基金”作用何在

　　双方矛盾愈演愈烈,2008年11月,淮安市政府成立了“稳控”工作领导小组,介入协调各方解决纠纷。

　　《法制日报》记者了解到,开发商与物价部门的核心争议在于“核价”。开发商坚持认为价格部门对于开发成本的认证核算存在诸多问题。

　　淮安市物价局在一份给市政府的报告上写道:“2009年5月8日至5月21日,开发商与价格部门对争议较大的成本认定、定价程序、处理办法等进行了多次会谈协商,对企业提出的定价时漏报、少报项目进行了核实,在某些方面达成了一致。”

　　“双方在价格认证中心核算了整整一个星期,最后确认1-8号楼漏算了522元/㎡,9-16号楼漏算了430元/㎡。”郑平平告诉《法制日报》记者。

　　针对记者对此提出的采访要求,淮安市物价局价格认证中心并未作出回应,称由价格检查分局回答即可。而价格检查分局副局长周浩对此的说法是:“的确听说他们在一起进行过核算,但最后的结果不一定是他们说的那样。”

　　“不是我说的这样,那他们为什么不公布核算结果?我们也一再要求认证中心公开重新核算的结果,以向业主们做解释,但他们始终不公开。”郑平平回应说。

　　尽管不能够得知这个长达13天的双方协商、核对过程的更多细节和数据,但记者从物价局的报告中得知,双方最终还是达成了一个一致认可的解决方案——即由开发企业拿出100万元“稳控基金”,交由政府彻底解决纠纷。

　　这一方案在2009年6月28日由淮安市政府组织的一个专题会议中被确定下来,并做了会议纪要和备忘录。100万“稳控基金”被明确由清河区政府和市物价局共同实施,用于“解决小区涉及房价纠纷问题,也有利于维护二期项目正常施工环境”。

　　这次会议还明确,该方案为最终解决温州花苑房屋价格纠纷方案。然而,结果却并未如愿。100万“稳控基金”不仅没有让业主们放弃维权,反而激起了业主和开发商双方的不满。

　　“物价局制定的方案是所有的业主平均发放,而不是按照房价多出核定价的比例来发,这完全不合理。因为小区里面有的业主买的价格比核价还低,现在已经发放完的那一部分,大部分都是比核价低的人领走的。”王少华对记者抱怨。

　　《法制日报》记者从淮安市政府的一份内部材料中得知,现已有175户业主领取了补偿款,但仍有200户不同意领取。

　　按核价算还是按合同算

　　2010年3月,淮安市清河区法院对新业公司起诉物价局的行政官司作出一审判决,支持了物价部门作出《责令退还多收价款通知书》行为。新业公司随后上诉至淮安市中院,二审维持了原判。

　　“市政府既然收取了我们100万元作为调解的基金,这意味着原先物价局作出的行政行为已经发生了变更。现在物价局还是要我们退还300多万元的款项,那之前这100万元算什么?这不是欺骗我们吗?”郑平平抱怨。

　　事实上,在这起房价纠纷的背后,是江苏省实行商品房政府指导定价制度的遗留争议。

　　2008年,因房地产市场低迷,江苏省多地均出现了类似案例。最著名的事件为南京万科的“价格欺诈门”。因房价远高于政府核定价,万科一小区业主们组织召开媒体见面会,指责万科存在价格欺诈问题,索赔6000多万多支付的房价款项。物价局也同样作出了处罚决定,最终在当地政府协调下得以解决。

　　2008年12月《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》规定:“对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷,要努力做好化解工作,引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。”淮安市物价局在给淮安市政府的报告中提出,这是目前解决房价纠纷的唯一明确的政策依据,说明了政府部门应引导购房人尊重合同约定通过法律途径解决争议。

　　同为2008年12月,江苏省物价局下发通知,决定“改进普通商品住房价格管理规定,暂停执行核价制度”,淮安市政府随后也下发通知,“实行商品住房市场调节价”。

　　然而这些制度的变更并没能推动温州花苑房价纠纷的解决。那么,省政府规定的指导价和合同规定的房价,究竟哪个更具有法定性?

　　淮安市政府一份内部文件提出的观点是:“按照业主与开发企业签订的购房合同,没有歧义和矛盾,业主上访没有法律依据。现全国房价均为市场定价,仅江苏省为加强对房价的管理和控制,在没有上位法的前提下,地方文件规定实行商品房核价制度,目前已取消此项核价制度。应严格按合同执行。”

　　这份文件还建议:“物价部门应予以自查,对当时核价按照实事求是原则,重新补核评估认定,协调多方利益。”

　　-记者手记

　　一起开发商和业主之间的房价纠纷,近4年时间悬而未决。业主们对当地管理部门的信任渐渐减少,开发商、建筑商因工程耽误而面临的损失渐渐增多,当地管理部门介入协调,却反而深陷其中成为复杂问题的一个主要环节。

　　尽管因为夹杂着历史政策遗留争议而让问题变得复杂了一些,但只要我们厘清思路,纠纷的几个环节其实都毫无争议:

　　首先是堵门封路行为。无论开发商与业主之间因为什么矛盾而纠缠,施工工地、道路都是不容随意封堵的区域,封门堵路是十分明显的破坏社会秩序的违法行为,但近4年过去,工地仍不能正常开工。

　　其次是房价成本核算。既然双方主要争议点在于成本核算,何不组织三方——物价部门、开发商和业主共同参与,进行一次公开、透明的成本核算?

　　最后是“稳控基金”。不想着从根本辨清是非、解决问题,而想通过100万元“稳控基金”平息信访,这本身就已舍本逐末；而在发放这笔基金时还采取“偷懒”手法平均发放,而不去评估谁损失了谁没损失,这就只会让问题更加复杂。

　　以事实为依据,以法律为准绳,厘清事实,明辨是非。这是很简单的一句话,也是很实用的一句话。若一味以“捣糨糊”的思路工作,那纠纷只会越来越复杂,矛盾只会越来越尖锐。本报记者范传贵