一周楼市：一线城市频现地王 百城房价4月连涨(3)

　　12月2日 证券日报：北京住宅销售额创近5年新高 改善客群存购房尴尬

　　据亚豪机构统计数据，截止到11月29日，今年1月份-11月份，北京商品住宅的成交金额高达2208.69亿元，达到了自2010年以来，近5年同期新高。同时，商品住宅成交均价为26618元/平方米，再创新高。

　　值得一提的是，虽然普通住宅依然占到北京楼市的半壁江山，但与去年同期相比，市场占比已减少了12个百分点，这12个百点则分别被自住型商品房、别墅及高端住宅所填充。其中高端住宅的成交占比上升最为明显，同比增加了6个百分点，其次是自住型商品房，市场占比同比提升5个百分点，最少的别墅，也同比增加了3个百分点。

　　郭毅认为，今年楼市成交量的走热趋向于两极化，即首套刚需和多次改善。

　　统计显示，今年前11个月，北京六环以外普通住宅的套均成交价格为186万元，而五环以内的自住房的套均价格不过176万元，相比之下，自住房的优势更为突出。

　　而对于改善型客群来说，无论是首次改善，还是多次改善，考虑的无非是地段、面积、价格三方面。今年前11个月，五环内只有120平方米以下的住 宅，其成交套均总价低于400万元，也就是卖掉一套二手房后基本上可以支付一套新房的首付款，但户型面积低于120平方米，大多是两居、三居产品，对于改 善型客群来说过于局促。但是，在配套、交通相对完善的五环以内，户型面积越大的住宅总价则会越高。

　　据亚豪机构数据显示，五环以内单套面积在150平方米-200平方米的住宅，套均总价为875万元，而单套面积在200平方米以上的住宅，套均总价高达2017万元。

　　对此，郭毅分析，北京五环以内的住宅已经呈现出泛高端化的特点，“卖一买一”需求的首改客群在卖掉旧房之后，虽然因为政策放宽，首付比例低至三 成之后尚且能够负担，但过高的月供却会压垮整个家庭，所以首改型客群在新房市场已经很难找到与其地段、面积、价格这三方面需求均匹配的产品，只能选择地段更远的新房，或者是品质差但面积大的二手房。

　　随着房价与地价鳞次栉比的上涨，五环以内除了少量自住房以外，豪宅将会一统天下，改善型客群则成为新的“夹心层”，逐步面临着无房可买的尴尬境地。