解困温州关键一环：盘活企业房地产不良贷款(2)

　　陈金彪坦言，虽然“四把剪刀”缓解了几百亿元的不良资产，但更希望有第五把剪刀出来，也就是房地产市场的平稳健康发展。“房地产健康发展对温州不良贷款化解，对温州实体经济发展有紧密关系。第五把剪刀，差异化的房地产政策，国家能够推出的话，资金链相对来说就能够缓解，那实体经济就能得到资金的供血，实体经济就能更快复苏。”

　　经济筑底回升迹象显现/

　　7月初，由农业部副部长陈晓华率领的国务院督查组行至温州，督查组先后主持召开专题汇报会以及座谈会，其中金融和房地产是最主要的两项内容。

　　陈晓华说，温州开改革之先河，在发展民营经济、市场经济方面走在全国前列。温州也是最受关注的地区之一，希望温州进一步加大政策落实力度，努力取得更大成效，确保实现今年经济社会发展的目标任务。

　　在处置金融风波的第三个年头，温州在去年金融“双十条”的基础上各推出十条支持温州实体经济的升级版措施，助推温州实体经济的赶超发展。

　　其中包含加大不良金融资产处置力度，各级法院要尽量压缩金融债权案件审理周期，推行金融担保物权直接实现机制，支持民间资本参与银行不良资产转让，强化执行、破产程序和银行不良资产核销的衔接等内容。

　　“双十条”升级版强调“四大突出”，分别是突出企业分类帮扶工作；突出银行不良贷款化解处置工作；突出扩大信贷规模要求；突出工作量化目标。

　　温州银监分局局长赵秀乐表示，温州银行业将积极对接上级行带来的政策，及时深化细化措施，保持合理信贷增量，力争新增银行业融资量超400亿元、新增金融融资量超700亿元。

　　目前，温州经济已经出现筑底回升迹象，温州经信委给《每日经济新闻》记者提供的数据显示，今年前4月，经信委监测的15大行业中，9个行业利润同比增长较快，其中利润总额较大的电工电器、汽摩配、服装等行业利润增幅均在25%以上。

　　即便如此，在基层工作的张明仍感受到了不小的压力。他表示，面对担保链和房地产价值缩水等问题，目前并没有最行之有效的办法。而针对担保链问题，主要是优先处置被担保企业，因为银行也是上市公司，有绩效考核。对于担保企业，主要是希望他们“以时间换空间”，履行法律责任，同时解决好资金难题。

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　　房价调查

　　深度盘整近3年 温州房价恐仍未见底

　　每经记者 胡健 发自温州

　　房价经历近三年同比下跌，温州至今仍然是国家统计局70个大中城市房价同比下跌的“独苗”。在中国指数研究院发布的今年6月百城房价指数中，温州环比价格也领跌全国。

　　温州房价究竟是怎么回事？记者走访当地多位开发商老总和房产业内人士后发现，他们普遍认为温州楼市存在被妖魔化的倾向，一些传言与实际情况并不符合。搜房网温州总经理王毅告诉《每日经济新闻》记者，在经过前几年非理性炒作和土地政策搅拌后，温州楼市正在走入正轨，当地楼市需求仍在，不能拿温州和鄂尔多斯等地方相比。

　　投机性需求淡出楼市

　　近日，《每日经济新闻》记者来到温州市瓯海区三垟街道瓯海大道的“君庭领墅”项目售楼处。该售楼处销售人员告诉记者，此楼盘不算任何财务和建筑成本，拿地时楼面价就已达2.7万元/平方米，此前开盘价曾超过3万元/平方米，但恰逢温州楼市暴跌期，仅卖出寥寥数套。董事会经过重组后，今年再次开盘，价格定在2万元/平方米左右，如果通过按揭贷款方式支付可以享受九八折优惠，全款现金支付则可享受九六折优惠。

　　据《每日经济新闻》记者从温州多个房地产人士处获悉，目前当地限购政策在执行中已悄然放开，第三套房源已经可以在房屋登记中心登记，但限贷政策仍需按照银行有关规定执行。

　　近年来，温州房价的走势在全国比较罕见。公开数据显示，1998年至2001年，温州市区商品房销售均价从2000元/平方米升至近7000元/平方米，2006年至2011年，均价从8045元/平方米一路上涨至33289元/平方米，达历史高点。

　　2011年8月是温州楼市由涨转跌的分水岭，部分预感前景不妙的温州人开始抛售房产。

　　国家统计局对70个大中城市住宅销售价格的统计数据显示，2011年8月至今年6月，温州是唯一一个住宅销售价格连续同比下跌的城市，目前已连跌34个月。

　　熟悉温州房地产市场的人都把瓯江边的鹿城广场视为温州楼市风向标。这个开盘价为4万元/平方米的高端住宅项目在销售一空后，其二手房曾被炒至10万多元/平方米，目前该楼盘周边的中介挂出的二手房售价已降至3.5万元~4.5万元/平方米。

　　香缇半岛是温州高端楼盘的另一个代表，其房价也曾超过5万元/平方米，目前二手房价格已被拦腰斩断。

　　上述君庭领墅项目销售人员曾说，当时项目拿地时参照的是香缇半岛的销售情况，2011年初，香缇半岛的二手房房价一度超过6万元/平方米，如果这个项目迟一年开盘的话，估计和君庭领墅项目是一样的结局。

　　与房价下跌相伴的是温州土地价格下跌。当地一位开发商告诉《每日经济新闻》记者，现在有些地块的价格只是原来的四分之一。

　　据了解，与君庭领墅相邻的一个项目楼面价仅为其三分之一左右，而两者目前的楼盘价格相当，后者还要更高些。“原因在于君庭领墅当时定位是低容积率别墅，洋房户均面积超过150平方米，而另一个项目拿地晚，项目定位是刚需，市场接受度高。”

　　温州市住房和城乡建设委员会新闻发言人戴旭强今年初表示，与2011年初调控前相比，现在的温州商品房价格平均降幅为26%。但非官方统计机构和开发商们认为的温州房价跌幅已经超过40%。

　　自2009年起，央行温州中心支行每季度都会对储户进行“最合算投资方式”问卷调查。在调查中，“房地产投资”一直居首位，“民间借贷”长期位居次席。

　　有数据显示，2011年末温州全市居民储蓄存款余额为3342.26亿元，到2013年底上升至4002.43亿元，房地产投资投机性需求已经淡出楼市。

　　王毅说，几年前，温州人如果能买到房就算万幸，现在电商优惠、看房团直通车等在温州当地已经屡见不鲜。

　　温州当地大型开发商、中梁地产集团常务副总陈永峰表示，有的房地产公司把价格卖低一点，稍微有点利润，也能快速地把盘清掉，而且把资金回笼，“现在担心还是去化率的问题，而不是价格的问题。”

　　加推土地致库存高涨

　　“温州这个城市和其他地方不同，我认为参照温州的均价其实意义不大。房价下跌主要是(因为)这两年(温州)土地政策和之前差别太大。”王毅说，君庭领墅和周边项目价格相似，但却有人赚有人亏，所以不能说这个市场一片萧条，根源还是在供地上。2010年之前，温州楼市对土地供应一直处于“饥饿营销”状态，政府每年推地不足600亩。这一供应量甚至不如很多地区一个大型楼盘的土地占有量。“温州是一个千万级人口的城市，每年这么少的土地供应量，房价能不高么？”

　　王毅分析说，之前温州土地供应少的主要原因应该是当时经济仍然十分景气，繁荣的民营经济对温州市的税收和财政收入贡献巨大，政府推地热情不高。

　　当地一位开发商告诉《每日经济新闻》记者，当时温州最流行的就是房票，有项目开盘时，有房票才能买到房，有朋友当时为买一套别墅，在原价基础上加了80万元。他说，正因为在温州当地根本买不到房，温州人才把购买力散布至全国，这是重要原因。“我自己就炒过房，到上海一看，房子那么便宜，还随便买，马上用信用卡刷了几套房子，直到最后又卖出去，我都没到房子里看过。”

　　这一现象在2010年后有了明显改变。2010年，温州土地出让首次突破1000亩，达到1060亩。2010年供应的土地集中以商品房形式供应到楼市至少应是2011年，这与温州房价下降的时间点吻合。