解困温州关键一环：盘活企业房地产不良贷款(3)

　　来自温州公共资源交易中心网的数据显示，2013年，温州成功出让249宗地块，总面积达9698亩，成交总额达450亿元，创历年新高，其中市区出让土地为3028亩，超过前5年的供应总量。

　　与土地供应同步增加的是楼市库存。由温州市委党校编写的《温州蓝皮书：2014年温州经济社会形势分析与预测》显示，截至2013年末，温州市区已出让土地，未来可供商品住宅面积约210多万平方米。这其中，2011年前出让的土地可供住宅约40万平方米、2012年出让的土地可供住宅约9万平方米、2013年出让的土地可供住宅约165万平方米。蓝皮书还称，综合存量土地及增量土地两方面的情况，2014年新增住房供应量将达120万平方米以上，库存压力将进一步增加，以消费为特征的市场未必能及时消化这些供应量，因此，新建商品住房仍然面临价格下降的压力。

　　温州楼市泡沫被挤掉？

　　今年4月，温州市住建委房屋登记中心公布的《2013年温州楼市白皮书》显示，去年温州新建商品住房成交10287套，成交金额为265.25亿元，同比增加73%、82%；二手住房成交14971套，同比增加34%。

　　根据白皮书统计数据，去年温州市区新建商品住房交易套数、成交金额同比均有明显上涨，不过房价却同比下降12%，11月份已经降至2万元/平方米以内。

　　温州楼市经历近三年的深度盘整，是否已经挤出泡沫？

　　今年全国“两会”期间，温州市市长陈金彪表示，温州的房价已经回归理性，再降的空间不大，因为温州的需求量就摆在那里，而其他地方靠外地人购房，甚至炒房，所以房价必然要降。

　　“温州不同，外地人到温州购房是很少的，基本上都是温州人自己购的，这是刚性需求，价格收缩不到哪里去。”陈金彪说。

　　曾有温州住建系统官员对媒体算过一笔账，温州市区平均每年新增人口2万，有1万对适龄青年新婚，还有15%~20%的家庭需要改善住房条件，每年市区实际需要投放1.6万~1.8万套住宅，而市区实际每年只能提供0.9万套住宅，缺口达一半。

　　当地楼市政策也因为房价持续下跌而进行了修补。从去年8月开始，温州让之前更为严格的限购令，回归到了国务院颁布的限购政策，允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房。

　　陈金彪建议，希望国家能够实行差异化的楼市调控政策，比如一线城市，房价已经很高但还在继续涨，可以实行严格的限购或者其他措施，对房价泡沫已经得到充分释放的城市，可以采取比较宽松的调控政策，这样做比较符合各地的房地产市场实际情况。

　　下行恐怕还未真正结束

　　近一个月来，温州楼市热点主要是德信地产在温州首推“三年无理由120%回购”以及温州三江立体城的降价传闻。

　　驱车在温州市区行驶时会发现，市区在售楼盘其实只有十个左右，而热点楼盘的广告随时可以映入眼帘，有的打出学区房概念，有的则凸显自身的地段交通优势。

　　浙江德信置业有限公司温州副总高国华告诉《每日经济新闻》记者，目前温州楼市处于筑底回升阶段，温州缺的不是需求量，实际上缺的是信心。他说，温州人口将近1000万，城镇化率还比较低，会产生很大的购房需求，旧城改造的改善性需求也会增加。另外，温商资金回流也会有很大的置业需求，每年春节和清明都是温州楼市成交高峰期。

　　如无意外，由万通地产和新希望地产联手投资210亿元打造的温州最大楼盘立体城将于今年三季度开盘，该项目位于温州永嘉县三江商务区三号地块，规划用地面积765亩，建筑面积180万平方米。当地中介人士告诉《每日经济新闻》记者，市区在售和即将开盘的项目都对此感到不安，这一巨无霸项目几乎相当于10个楼盘的体量，并且拿地价格低，与地产标杆鹿城广场仅一江之隔，6月底时，瓯越大桥通车又大大增加了这一项目的竞争力。5月时，有传言称，该项目销售部门已决定用超低价格卖房，一期开盘价仅为9000元/平方米，几乎是目前温州新盘均价的一半。上述中介人士表示，如果真是这样，对整个温州楼市将是一个重大影响。温州与北京等一线城市不同，区位并无太大差异，购房者选择面较广，如果三江立体城超低价入市，整个温州楼市均价恐怕将再跌。

　　记者到项目实体走访时发现，待入市的温州超级大盘仍处于平整土地和打桩阶段。温州三江立体城总经理姜孟军向《每日经济新闻》记者表示，该项目目前尚未开盘，价格还未最终确定，预计交房时间是2016年，可以肯定的是，9000元/平方米的价格是谣传。他说，尽管拿地确实比较便宜，但是公司拿到的是生地而非熟地，其市政配套设施还完全没有，交通、水电等都要靠公司来修建。

　　作为去年大举进驻温州的外来开发商，高国华和姜孟军认为，温州楼市有被妖魔化之嫌，这座城市的楼市价格经过大起大落后，“赚快钱”的小开发商已经几乎绝迹，温州房地产市场才刚刚步入正轨，这对以房产为主业的开发商来说是个好机会。

　　姜孟军说，项目肯定要追求去化，在当地小开发商看来，不“日光”就算卖得差，其实就其他成熟市场看，刚开盘时，去化率能达到七成甚至五成就已经相当好了。

　　就温州市场来看，据上述白皮书统计，截至2013年底，温州市区可销售商品住房共有109万平方米、8301套，较前一年增加了26万平方米、1953套，同比增了三成。

　　前述中介人士称，结合温州当地收入水平和配套设施等，温州楼市均价为15000元/平方米比较合理，目前距离这一价格还有空间，楼市筑底恐怕还没真正结束。

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　　温商回归 招商旧账拦路政府出手 监测项目效能

　　每经记者 胡健 发自温州

　　“温州这两年经济的发展成为外界关注的焦点，外界出现了一些质疑温州经济(的前景)的声音，但我认为温州经济有希望，我们最大的资源就是抱团的温州人。”张康寿说。

　　张康寿目前担任在外温州企业家联合会常务副会长，同时也是“温商回归”的代表人物之一，其从上海携资金回到温州，在温州的业务包括文化创意产业、应急转贷等。

　　类似张康寿这样回归故土的温商还有很多，他们的回归也是温州市提振经济的重要砝码。在第十一届全国各地温州商会年会上，温州市长陈金彪表示，温州经济发展仍处下行趋势，然曙光在前，现在是温商返乡“群雄逐鹿”的最佳时机。

　　《每日经济新闻》记者了解到，虽然“温商回归”作为温州多个县区的招商一号工程正处于推进过程中，却面临政策扶持、产业规划等瓶颈，特别是一些历史遗留问题，令当地政府也头痛不已。如8年前，一批温商回归温州鹿城区，并在此投资一个名为“总部经济园”的项目，但直到现在，这批回归的温商仍在土地和房屋产权性质等问题上与当地政府存在较大分歧。

　　不少回归故乡的温商告诉记者，温州民营经济发达，以往都是温州人到外地投资，致使政府不擅长招商引资，在目前的情况下，温州的投资环境还需进一步改善，促使温商由“应邀”回归向“自动”回归转变。

　　鹿城总部经济园遭“冷落”/

　　7月1日，温州鹿城中国鞋都园区三期出入口立交桥工程正式通车，这对于温州(鹿城)总部经济园本应是一个好消息；但一家入驻该园区的贸易公司的老总李海(化名)告诉《每日经济新闻》记者，入口立交桥本应在2009年竣工通车，拖到现在才正式通车，入驻的企业真高兴不起来。

　　据了解，2006年，为响应温州鹿城区“温商回归，创建总部经济”的号召，超过20位温商从世界各地聚集到温州，每家企业投资1000万元至1500万元，合计投资5亿多元，以集资联建的方式，投资并入驻鹿城总部经济园。

　　据介绍，温州(鹿城)总部经济园是中国鞋都提升发展、加快发展的重点区域，当地政府希望发挥高架桥建成通车的带动作用，营造总部经济园集聚效应，积极鼓励引导企业入园，力创总部经济园服务品牌。

　　记者日前在该园区走访时发现，时隔8年，园区仍然十分空荡。据入驻的一些企业家介绍，愿景美好的总部经济园项目，存在园区更名、房产规划用途变更、延期交付等一系列麻烦，主要是当地政府在履行承诺时存在一些问题。