长沙:开发商促销新招"三房变五房" 馅饼OR陷阱？(3)

　　经济之声：多房是符合我们消费者的消费习惯的，而买两居赠一居或者是三房变五房也是消费者所欢迎的，免费赠送的东西我想大家都愿意要，但是它是不是符合相关的法律法规的政策？

　　郑传锴：只要开发商在设计、报建的手续当中，没有隐瞒事实的情况，或者它的设计师设计和施工是相符的，这种情况应当是合法的，而且实际上我们买几房送一房就是送的一个阳台，消费者把阳台封上作为居室这个本身是合法的，实际上跟赠送居室本身还是两个概念。但是我要指出一点，就是说如果买两房或者三房送一房相对来说比较可行，但是我们这期案例当中提到的买三房建五房，我认为从设计规划角度来讲，本身就是不太可行的，事实也证明在执行过程当中，可能存在非常多的风险。

　　经济之声：刚才我们也听到了楼盘的销售人员说房子分两次施工，第一次是按照91平米来施工，第二次再给你加盖，这样的做法会不会对房屋质量有影响？张彬如果你作为一个消费者来购买这样的房子，你心里头会不会有点发紧？

　　张彬：我觉得还是有一定顾虑的，楼盘开发商说什么浇灌水泥、外面加钢梁但是这些对于消费者来讲并没有一个直观的感受，我不知道你浇灌水泥然后怎么样，钢承重梁两边会怎么做。对于这种赠送项目，无非就几种情况，一种就是原来该属于你的变相送给你，给你改装一下，比如阳台、飘窗，这些很多算半面积甚至免费，本身就应该赠送的。按照我们国家的房屋建设规定，它帮你封了一下，它也没白封，要你封装费等，这是一种情况。还有一种就是它给你外面或者空间内部格局进行一个大改造，跟它最初的设计版本有所改变，这时候对于这种承重墙会有一定的影响。而且房子改造之后，你会发觉它的隐患和危险应短时间内难以看出来。所以一个楼房买了以后，新楼盘按照居民使用年限大概70年，这70年如果在20、30年出现问题，这时候可能就会造成很大安全隐患。所以这种改户型增加房间的情况，我觉得我们消费者还要审慎对待。

　　经济之声：艾先生想要签订购房合同，必须先交首付，然后才能看到合同内容，而内容上并没有约定赠送面积，艾先生认为，即使签订附加协议，原有合同上也要标明按照附加协议来执行，这个要求合理吗？

　　郑传锴：按照我们国家合同法附加协议跟原合同的法律效力应该是一样的，这个本身并不是什么问题。但是在签订合同之前，开发商不能将合同的文本拿去进行审验，包括不能提供相应的户型图，这本身就是很大的问题。在采访过程当中，这期案例也是存在非常大法律风险，实际上我们开发商卖的房子相当于承诺消费者在90平米合法建筑之外，我收取一定的费用来帮你加盖违章建筑，实际上从法律上的定义就是这么一个事件。所以消费者是存在非常大的法律风险，而且开发商在洽谈签订合同的过程当中，畏首畏尾，不能把合法的权利给消费者予全部的保障。

　　经济之声：既然是一个合法的的权益，开发商为什么要这样躲躲闪闪，闪烁其辞，按照郑律师的话来说叫做畏首畏尾，张彬你觉得开发商里边会不会有点小猫腻？

　　张彬：这是肯定的。这里边几层意思可能会存在，一个是说我把面积给你扩容了，势必我们的楼盘更吸引人，单价跟其他的楼盘相比可能就会提高。对于开发商来讲，等于它多了一块收入，把面积增大了，而且它其中的封阳台或者其他装修，你怎么知道不是开发商底下的装修队。它这种肉烂在锅的感觉会有，这种情况挺普遍的。它之所以躲躲闪闪，还有一个本身可能就不合法，比如一层含义是你会不会变成违章建筑，等你盖完了，政府相关部门要求依法拆除的。另外，小区公共位置或者外立面都是属于全楼所有，或者所有居民都会享用，你把它占了之后，会不会带来其他人权益的侵害，因而别人跟你打官司发生纠葛等。所以这个事情，开发商心理很明白，会带来什么样后续风险和问题，所以才这么躲躲闪闪，就是为了以后当消费者出现问题，维权的时候，开发商就以没签合同为理由，来进行推托。

　　经济之声：按照目前的情况，艾先生已经超过签订购房合同的期限，艾先生的订金能不能拿回来，应该通过什么方式？艾先生在期间写过告知函，这个有没有法律效力？

　　郑传锴：首先这个告知函，因为具体内容没有看到，但是它可能起到一个主张权利的作用。我认为艾先生订金可以取回，因为双方签订的合同实际上存在，以合法手段来实现非法目的，因为存在有加盖违章建筑这种内容，所以我认为这个合同是可以被宣告无效的，相应的订金也是可以退回的。

　　经济之声：您认为对于这种“三房变五房”的宣传，消费者应该注意什么？

　　郑传锴：实际上消费者在签订合同过程当中，看看开发商的五证，尤其是在签订合同当中能够仔细看相应户型图，并且把相应的广告包括户型图作为合同的附件，或者说在签订合同过程当中作为相应的证据进行保全，在必要的时候，如果进行维权可能会作为重要的证据。

　　经济之声：作为消费者，现在房价低迷，但是也有人纷纷鼓动正是一个买房的好时机，错过了这个时机可能以后房价仍然高起，作为钢需一族的话，可能买房会更难。在这种情况之下，您认为消费者在买房的时候注意一些什么？

　　张彬：单纯从房情改变上，这是一个开发商营销的策略，同时也不排除里面有一些合规的情况出现。确实它通过合理利用布局，合理利用空间，给你节省一部分空间，你在买这类产品的时候要小心馅饼变成陷阱，一切的行为都完全落实的法律和合同层面，只有真正的按照法律，按照规定相应的形式，履行完这个手续之后，你所拥有的才是完全合法的产权。