"温州土改"红线内舞蹈:咨询的多 实际办理的少(2)

　　换房“破局”

　　农民退出宅基地向安置房“转移”的做法，被称为“农房集聚改造”，是当地近年来城镇化建设的一出“重头戏”，实施的结果可谓“冰火两重天”。

　　如果农户抵押房屋取得贷款后无法偿还怎么办？根据“暂行办法”的规定，这样的农房应该由法院来处置，主要方式是拍卖。而有资格参与竞拍的人应该是本县范围内的农户。“你想想，一家人还不起钱房子拍卖了，同村的人谁好意思买？但如果是本县范围，那买卖起来就方便多了。这个规定既让农房抵押贷款更容易，也会加速断贷农房的拍卖，最终必然会推进农房交易的速度。”在乐清从事房屋中介业务的小王如是分析。

　　温州市中级人民法院相关负责人告诉羊城晚报记者：“暂行条例实施以来，我们这里还没有因为贷款还不上导致农房拍卖的案例发生。”

　　尽管如此，为了提高农房交易流转的速度，温州在“暂行办法”当中还提出了另外一种促进农房交易流转的办法——“换购”：农民如果自愿退出宅基地可以在得到补偿的同时，以成本价购买当地建设的安置房。所购买的安置房有土地使用证也有房产证，可以自由上市交易。

　　退出的宅基地怎么用？温州市国土资源局土地利用管理处处长孙民告诉羊城晚报记者，主要看这些土地的自身情况，“比如城市中心地带的即收为国有，而其他很多原来是集体所有的仍归集体所有，部分宅基地甚至会复垦。总之，我们会根据‘城乡增减挂钩’的总量要求，对各种性质的土地进行平衡利用。”

　　这种农民退出宅基地向安置房“转移”的做法，被称为“农房集聚改造”，是当地近年来城镇化建设的一出“重头戏”，实施的结果可谓“冰火两重天”——

　　2011年，温州主城区鹿城区滨江街把滨江商务区CBD的一块“全市最好的地”拿来做集聚改造。不仅如此，当地还施行了“基底面积一翻三”的办法，一块45平方米的地，可以补偿135平方米。农民购买安置房的价格，约5000元/平方米，而周边楼盘即使在暴跌后也要约2万元每平方米。“我们都盼着‘上楼’呢！”当地居民小赵说，大家对这个改造都很支持。

　　但在距市中心较远的龙湾区瑶溪镇黄石村，情况则完全不同。

　　从温州市中心驱车近一个小时才来到黄石村农房聚改造房建设现场。该项目选址于黄石社区服务中心旁，依山傍河，风光很好。但村民对此却并不买账。一位不愿透露姓名的村民介绍：“因为很多人不想买安置房，去年当地有关部门曾想把黄石桥附近的一片农房强制拆除，引起当地农户不满集体反对。”另一位林姓村民则告诉记者：“我这个房子120多平方米，独栋三层。给了政府，他们补偿我200元钱每平方米。我去买安置房，至少6000元每平方米，怎么换？还有，我住的地方距离安置房不过几百米，还有必要‘集聚’吗？”

　　统计显示，“农房集聚改造工程”2011年在温州全面启动，一年后项目即达约200个，推广十分迅速，但不少村民对此意见颇大。“我们也知道在这个事情中一些农民有意见，不想搬，但总体来说还算是个别的现象。”龙湾区一位不愿透露姓名的官员思虑良久后谨慎地对记者说。

　　不碰“红线”

　　土地性质问题不仅是法规中的“红线”，更是温州很多官员头脑中的“红线”。 “暂行办法”出台后，当地专门明确了条文中本来没有的“城镇居民不能到农村买房”，将“红线”划死。

　　“农房集聚”释放出大量宅基地，同时农民的新住房又能自由买卖，这成为宅基地改革“松绑”的重要前提。但当下，宅基地的流转仍然是一条不可逾越的“红线”。

　　“目前宅基地在农村流转的方式只有一个——调剂。就是那些本来没有宅基地的人，可以在经对方同意后，通过申请审批，获得别人多出来的宅基地。”孙民告诉记者。

　　实际上，温州的宅基地流转曾一度“破冰”，只是并未出现在“暂行办法”中。24年来，宅基地政策在温州可谓“一波三折”，所折射的改革之路引人深思——

　　1989年7月，依据原国家土地管理局相关规定，温州对城镇居民购买农房的给予办理土地使用权变更登记，同时颁发国有土地使用权证。1995年5月，原国家土地管理局对上述文件修订，该政策停止执行；

　　2001年5月，温州市国土资源局出台规定，通过一种“曲线”办法来实现宅基地流转：城镇居民如果想在农村购买宅基地，可以由市县先统一征收为国有，然后再划拨土地使用权办理出让手续，最后再进行土地变更登记。

　　这个规定在民间很受欢迎，现住瓯海区的姜桂远提起这个规定仍觉得“好得很”。“我于2003年左右在现在的火车南站附近买了一块地，200多元每平方米，100多平方米总共2万多元，拿到了土地证。后来我就在上面盖楼，也没花多少钱。现在那房子值200多万元……”

　　但这个规定也很快“夭折”。