开发商体检：多维度谋求健康增长

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　“追求有质量的增长。”这是今年初以来，房地产开发商常挂在嘴边的话。在港股市场，一些销售规模大幅增长，但利润没有同步跟上的公司，股价出现下跌；反倒是销售规模略有增长甚至下降的公司，却因为利润增长超过了销售增幅，而受到资本的推崇，股价连续上涨。

　　一位研究港股市场的分析师告诉《每日经济新闻》记者，资本市场非常务实，并不会因为某家公司的销售规模大就会对其认可；他们更青睐销售规模有增长，同时盈利能同步跟上，甚至超过的公司。

　　资本市场的担忧，并非多余。海通证券之前的研究报告显示，在过去的两三年里，内地房价和地价上涨的幅度均只比当年的CPI略高。西南财经大学的一份研究报告便指出，未来房地产市场的供求缺口将减小，房地产市场的增速会越来越慢。

　　在这样的背景下，如果房地产企业延续使用粗放的发展模式，不仅不可能获得高利润，反而会大大提升经营风险。这使得“有质量的增长”已经成为全行业的共识。

　　有质量的增长，要求房地产商必须严控债务规模等问题。

　　在这方面，各家地产开发商都在最近的一年里不断 “锻炼身体”“均衡营养”，提高企业的“健康”程度：一方面通过发行优先票据、永续债和可转债等调整债务结构，将短期债务转为长期债务；另一方面则通过不断引入其他合作股东，包括股权式地产基金，以及引入更多优势的合作企业，提升公司经营的绝对实力。

　　此外，近年来，房地产商在拿地方面也极为审慎，利用数据研究系统，选择盈利能力最强的房地产开发用地，坚决不拿高风险地块。还有部分开发商选择降低持有物业的数量，降低自有资金的占用比例，让沉淀的资金发挥更高的经营效益。对那些根据规划不得不开发的商业项目，开发商也会选择减少需要持有的商业面积，尽可能地出售，或者打包成金融类的理财产品，实施持有物业的资产证券化。

　　与此同时，开发商的运营模式也发生了非常大的变化，从重资产的开发逐渐向轻资产的资产管理开发模式转变，进而控制风险。社区金融、物业管理、增值服务……这些原本开发商看不上的业务，现在也被其视为新的利润增长点。